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商铺公摊“狂瘦身” 法院判赔3万元

作者:未知 来源:新华网四川房产 热度: 更新时间:2011年12月29日 【字体:

资深律师提醒:购买商铺须要求开发商将公摊面积纳入计价方式  

当前临近年底,又到商铺集中销售的旺季。然而,期望买来“下金蛋”的商铺却因为面积缩水变成了“伤铺”,这样的事屡见不鲜。

来自大邑县的王氏姐妹就遇到了这样的现实难题:合同签了,房款付了,待业主收房时却发现公摊面积大幅缩水29.52平方米。日前该院在成都中院二审判决,尽管王氏姐妹获得了3万元的赔偿,但王氏姐妹还是感觉吃了哑巴亏。

资深律师提醒,不少消费者在商铺公摊面积缩水时难以有效维护权,主要是投资者缺乏法律意识,在签订购房合同时约定了诸如“如实际交付的建筑面积有误差,按照房管局实测的套内面积为准,按此多退少补”的不利条款。因此购房者在签订买卖合同时应清楚这一条款所蕴含的风险,建议将公摊面积计价和面积差异处理的条款明文约定于补充协议中。

典型案例:

公摊面积“狂瘦身” 投资商铺变“伤铺”

来自大邑的王氏四姐妹称,去年他们在成都大邑某楼盘购买了3套商铺,并与开发商签订了《商业房买卖合同》,收房时发现公摊面积大幅缩水而与开发商展开了一场长达一年之久的维权。不过,由于合同约定对其不利,王氏姐妹并未通过法律途径充分保障自身权益。

据介绍,按照合同约定,王氏姐妹购买的商铺建筑面积186.64平方米(套内面积为158.4平方米,公摊面积28.24平方米),每平米9412元。然而交房时,王氏姐妹却发现开发商实际交付房屋面积大幅缩水,实际交付房屋面积只有174.55平方米(套内面积为156.15平方米,公摊面积为18.40平方米),3套商铺套内面积缩水6.75平方米,公摊面积缩水合计达29.52平方米。高达29.52平方米的公摊面积缩水该不该赔偿成为买卖双方的主要纠纷。

为维护自己的权益,王氏姐妹将开发商告到法院。王氏姐妹认为,按照套内面积来算的话,三套商铺的公摊面积价格为零是不合常理的。同时,开发商在宣传房价时也是按照房屋面积(即套内面积和公摊面积)合计进行的宣传,因此应该按照9412元/平方米的价格补偿其由于公摊面积缩水造成的34万元损失。开发商则认为,双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了“如实际交付的建筑面积有误差,按照房管局实测的套内面积为准,按此多退少补”的条款,因此公摊面积缩水部分不应予以赔偿。

历时一年,经过一审、二审两级法院审理后,12月12日成都市中级人民法院下达了终审判决。法院认为,由于合同没有约定公摊的计价方式,王氏四姐妹要求按照9412元每平米的价格赔偿或者补偿消费者因公摊面积缩水而造成的损失主张,没有合同和法律依据。同时,合同虽然明确约定了公摊面积,而且没有约定公摊面积的价格,但是开发商应当遵循诚信原则,按照约定全面履行自己的义务,在公摊面积没有约定价格,以及没有约定公摊面积缩水的处理方式的情况下,依据公平原则判决开发商补偿消费者3万元。

律师提醒:

公摊索赔成不成 谨慎合同陷阱是关键

王氏姐妹的遭遇并不是个例。据介绍,由于住宅限购和一系列调控政策,投资商铺的人越来越多,而公摊缩水则是商铺投资中较常见的纠纷。资深律师表示,之所以购房者难以胜诉,是因为双方在签订商品房买卖合同时,开发商往往要求面积差异以套内面积为标准,交房时一旦公摊面积大幅缩水,卖方便可搬出合同约定来进行辩解,购房者往往只能吃哑巴亏。

四川华盖律师事务所主任律师徐华认为:房屋总价包含了套内建筑面积和公摊面积,房屋的销售均价均以房屋总价除以套内建筑面积和公摊面积之和进行计算。按照实际成交价格即建筑面积的单价9412元每平米来计算,王氏四姐妹多支付开发商277842.24元。本案中,公摊建筑面积属于合同的标的即商品房的重要组成部分,与套内建筑面积共同构成建筑面积,在特定的楼盘特定的市场环境下,建筑面积的多少直接影响房屋的总价。公摊建筑面积缩水36.27米2,王氏四姐妹损失近28万的情况下,法院判决补偿3万元的补偿标准有失公允。

四川君合律师事务所卢宇律师认为,公摊缩水的索赔必须看合同如何约定,购房者一定要谨慎合同中关于面积缩水的相关约定,最好能够在补充协议中明文约定公摊面积差异处理条款,以维护自己的权益。另有法律界人士提醒,公摊面积缩水之所以常常出现纠纷,是因为购房者在纠纷发生前并未意识到该条款背后所蕴藏的风险。建议购房者在与开发商签订商铺买卖合同时,要求开发商将公摊面积纳入计价方式和面积差异处理的具体条款之中,从而规避此类风险。 

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