楼市冷热不均 部分二三线城市房价停涨成常态

虽然近期一线城市楼市成交活跃，新房价格出现明显上涨，但从全国情况看，各地楼市表现并不均衡。与一线城市楼市火爆局面相反，部分二三线城市却面临房价停涨甚至下跌的现状。业内人士认为，当前全国楼市展现出冷热不均的格局，部分二三线城市房价停涨可能成为常态。

唐山库存巨大价格几近停涨

河北东部的重工业城市唐山是在震后废墟上建立起来的新城市，近年来唐山房地产市场在新城区的造城运动和老城区的城市更新带动下迅速发展，多家大型房地产开发企业进驻。然而，经过多年的快速发展，唐山的房价却并没有像100多公里之外的北京那样持续攀升。

唐山市房价停涨的一个重要原因是巨大的库存。唐山当地房地产人士对中国证券报记者表示，目前唐山的楼市库存巨大且消化进度缓慢。多个早已入住的楼盘尚未能彻底清盘，近期依然有多个大型项目不断入市。一家全国性房地产数据研究公司的研究员对中国证券报记者表示，几年前他就注意到唐山楼市库存十分可观。“有很多二三线城市的楼市库存是月月都在增加的，唐山是其中之一。”然而目前这家研究机构已经难以查询到唐山楼市库存的数据，“相关机构已经拒绝透露”。

在唐山市中心区的主干道两旁以及正在大兴土木的新城区凤凰新城，数个大型楼盘正在施工，其中不乏万科、恒大、华润置地、嘉里建设、绿城、万达等知名房企的身影。然而这些楼盘的价格几年来却涨幅有限。Choice资讯提供的数据显示，2010年6月，唐山住宅均价为每平方米5830元，而刚刚过去的2013年9月，唐山住宅均价为6264元。如果将通胀因素考虑进去，唐山的房价几乎是没涨。

二手房的交投也不活跃。在唐山，二手房的流动性远小于北上广深等一线城市。与此同时，虽然唐山GDP总量排名居前，但其以重工业为主的产业结构导致第三产业发展有限，这使它成为一个人口流出城市。在唐山出生长大，目前在浙江工作的小华对中国证券报记者表示，她正计划说服父母卖掉唐山的住宅迁往浙江。

温州供应充足 购买需求萎缩

虽然唐山人小华打算卖掉位于唐山的住宅迁往浙江，但江浙一些城市的房价同样缺乏上涨空间。数据显示，位于长三角的多个经济发达城市的二三线城市房价走势与位于环渤海的唐山一样，已经出现了长时间停涨，有的城市房价甚至出现了下跌。

数据显示，房价降幅最明显的是温州。Choice资讯数据显示，温州的住宅均价从2012年1月的每平方米2.1万元跌至今年9月的每平方米1.5万元。某研究院提供的数据显示，温州的商品住宅库存总体上呈现上升态势。如在2013年1月末，库存量为279万平方米。而到了9月末，这一库存量上升为316万平方米。1月末温州商品住宅去化周期为11.9个月，而到了9月末则上升为13.1个月。

除了温州，周边的其他城市虽然没有出现类似的大幅下跌，但上涨的趋势已经基本消失。例如，嘉兴2010年6月的住宅均价为每平方米7619元，今年9月的住宅均价为每平方米7905元。同样的统计区间，宁波的住宅均价从2010年6月的每平方米13881元下降至今年9月的13178元。换句话说，考虑到通胀因素，近年来江浙地区的购房者普遍没有取得投资收益。

某研究院研究员严跃进表示，江浙地区房价停涨，与供求矛盾有关。从供应量上的看，江浙一带的政府卖地冲动较大，在房企充裕的资金和盛行的民间借贷等因素刺激下，楼盘供应量较大。而从需求上看，江浙一带的富裕阶层，并不会争相挤入城市中置业。此类区域城乡差距较小，交通便捷，因此部分置业者会舍弃城市中的住宅，而选择在农村盖别墅的方式解决居住需求。这种情况以浙江更为明显。而部分在城市郊区置业的购房者，又以外来务工人员为主。此类群体希望在江浙“安居乐业”，但实际购买力欠缺。因此，一方面是供应充足，另一方面却是购买需求的结构性萎缩。供需矛盾决定此类区域房价上涨较为困难。