观察：国外如何“以房养老”(2)

20万房产能发一半贷款

那么，一般情况下，老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢？这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请，则以年龄较小的一方的年龄为准。

老人在申请反向贷款前，按照要求必需免费获取讲解资料，或者以较低的价格聘用反向贷款顾问，明确了解这一项目的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额，或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。

在官方的宣传资料中，以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例，具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是，每一个申请的具体情况仍然有所不同。

63岁的比尔·史密斯退休后，仍然要为自己的房子偿还小部分贷款。按照63岁的年龄标准，史密斯获得11.5万美元的反向贷款，他拿这些钱再来偿还自己的房屋贷款。

乔·安德森和利兹·安德森夫妇分别有75岁和73岁。二人在退休后买下了一栋两层别墅。最近，乔患上了轻微的心脏病，爬楼梯很不方便。于是，他们申请了HECM一个较低手续费的储蓄贷款项目。根据利兹的年龄，二人得到10.5万美元的反向贷款。他们用2万美元安装了一个电梯，又把房子做了一些修缮，剩下的8.5万美元存下来以备将来使用。

80岁的梅尔芭·乔尼斯终生都住在小镇里，她知道自己可以靠亲友的照顾生活，但是因为花光了所有的退休基金，她对生活仍然有些担心。她从HECM标准贷款项目中获得了13.4万美元贷款。她选择了按月领取贷款的项目，每月能够拿到925美元的“贷款退休金”。

子女还清贷款后还可继承

在HECM项目中，有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。

老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。

如果老人去世，房屋则收归HUD所有，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

如果老人的子女希望继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

除了子女继承的问题，这一项目推行多年来，也产生了一些问题，最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。

卖房住高档养老院也是选择

由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入住。

在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家附近的养老院很高级，全美连锁，设施特别好，能够为老人提供非常贴心而周到的各种服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”

美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。

新加坡

组屋出租需申请 一成老人愿出租

几十年来，新加坡政府通过大兴组屋（相当于“经济适用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群体有了自己的住房。

在新加坡，老年人被称为“乐龄人”。如何解决低收入者的养老问题，一直是新加坡政府的难题。为此，近几年新加坡政府实行了数项利用老年人组屋（相当于经济适用房）房产养老的措施。但是，对于美国式的“反向抵押贷款”政策，新加坡政府仍在观望。