观察：国外如何“以房养老”(3)

房屋套现主要有三种方式

新加坡的“组屋”政策非常有名。上世纪60年代，新加坡成立建屋发展局后，建造了很多公共组屋（相当于经济适用房），比商业私人住宅便宜许多，供低收入人群居住。后来，政府实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入人群购买组屋。如今，组屋已成为新加坡住房市场的主体，87%的人住在其中。

目前，新加坡老年人要利用所拥有的组屋换取收入，有三种主要方式：

新加坡政府允许老年人将自己的组屋整间出租，或者出租其中的房间。不过，这需要向政府申请，否则将面临罚款。

新加坡政府在2009年和2012年初先后出台了两项措施，旨在帮助低收入的老年人解决“有房产，没现金”的窘境。前者是屋契回购计划，后者是乐龄安居花红。

只有一成老人愿意出租房屋

但是，这三种政策，都没有获得非常热烈的反响，反映出亚洲老年人的各种顾虑。

近日，新加坡国家发展部公布了最新数据：新加坡共有约25.4万名年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%，其中近八成已付清贷款。在这些老年屋主当中，把整间房子租出去的人有1.35万人，出租房间的人则有1.24万人。

根据这项数据显示，新加坡老年组屋屋主中，出租房屋的仅占总数的一成。

据新加坡媒体报道，新加坡租房的收入很可观。一个房间的月租平均是600元，两居室的月租大约为1480元，三居室约为2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金则为2450元。

为何很多人不愿意出租组屋呢？新加坡国家发展部对1243名年长屋主进行调查发现，在548名不肯出租房子的受访者中，约一半觉得与陌生人同住会失去隐私；有两成的人对有陌生人入住自己的家感到不安，他们担心贵重物品会被窃走；另有约22%的人因为有子女供养、有足够积蓄或还在工作，无须出租房子。

“回购”和“花红”双双遇冷

2009年新加坡政府推出的“屋契回购计划”同样遭遇尴尬。自2009年至今，只有不到500名申请者。

今年2月，新加坡政府对这一计划做了改进，将原本的1万元政府津贴提高一倍到2万元。其中1万5000元是现金，另外5000元会拨入公积金户头。

虽然“屋契回购计划”修改后，申请人数有所增多，但是很多新加坡老年人顾虑的是该计划的30年期限——计划规定组屋屋主在售房给政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此担心，30年后自己会无家可归，真正的老无所依。许多新加坡专家也呼吁，政府取消30年的限制。

至于去年开始实施的乐龄安居花红，其初衷是鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到三居室或更小的组屋中以领取花红的计划。从去年开始实施，迄今申请者只有23个，13个已获得批准，其余10个还在处理中。

乐龄安居花红遇冷，与一开始政策的不合理性不无关系。去年开始实施时，政府规定申请者大屋换小屋所得的收益，要优先补充公积金退休账户。这让很多需要现金贴补生活的老年人望而却步。

据新加坡媒体报道，目前新加坡公积金最低存款额为13.9万元，如果是一对老夫妻，总数就是27.8万元。如果悉数填补，大屋换小后所得的现款可能微不足道，因此政府所给的2万元花红也失去了魅力。根据今年修订的计划，屋主只需用净收益中的6万元填补公积金退休户头，剩余部分可全数提取现金。

小型乐龄公寓受欢迎

另外，新加坡政府为了解决低收入老人的养老问题，也在兴建小型乐龄公寓。据新加坡媒体报道，虽然老年人也有担心居住年限的问题，但是这一举措相对受欢迎。因为很多老人不愿意领取乐龄安居花红的另外一个原因，是不愿意搬离熟悉的环境。如果能够在熟悉的社区中找到小型公寓，可能会令老人们更加安心。

屋契回购计划和乐龄安居花红计划的用意虽好，但是也有专家提出，这些计划的细节和条款过于复杂，让人难以理解。

对于在一些国家实行的“反向按揭房产贷款”，虽然民间一些商业机构曾经试行，但是效果不好，新加坡政府对此还在观望。一些新加坡学者提出借鉴他国相关经验，新加坡媒体对亚洲国家推行“反向按揭”的风吹草动也相当关注。