降三成仍能盈亏平衡 房价有多少真实下降空间

万科等龙头房企近几年毛利率都在30%左右，净利润率则在15%上下，对房价下滑幅度承受力有限

近日，A股上市公司莱茵置业和中天城投先后对各自募投项目的效益进行了敏感性分析，其中中天城投称当其项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡，由此也引发了市场对房价还有多少下降空间的猜想。

不过，有上市房企的负责人告诉记者，莱茵置业和中天城投发布的报告仅能代表他们的个别项目，对整体市场的参考意义不大。

“以京沪等大城市为例，目前不少在售项目都是房企很早以前拿的地，成本可能也就每平方米几千块，当时位置都不怎么样，但随着城市发展这些区域都已经很成熟了，现在的售价高的可能要10万元/平方米，这个降价底线就没法算了。不过，如果是2011年以后拿的地，降价幅度一旦超过正常售价的2成，房企一般就很难再获取利润了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

记者查看上市房企的财报也发现，包括万科在内的龙头房企，近几年营业毛利率都在30%左右，净利润率则在15%上下，对房价下滑幅度的承受力有限。同时有报告显示，199家内地房地产上市公司，2013年年末的资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，同比上升0.95%和16.96%，均为近三年来的最高点。

业内称“底线”难测

据悉，中天城投和莱茵置业本次对再融资方案进行补充说明，主要是为了进一步落实《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，以保障中小投资者的知情权。

而在两家房企的补充说明中，对募投项目售价变化后效益的测算报告无疑最受市场关注。

中天城投拟将募集资金中的24亿元将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目。根据其出示的项目可行性研究报告，该项目本身的定价便低于周边的市场价格，并称当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。由此，公司也认为该项目据有较强的抗风险能力。

莱茵置业的公告则显示，依据其枫郡项目可行性研究报告，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。

对此，有业内人士称，“两家公司对各自项目的盈利预期还是比较乐观的，实际上更多的是为了提振投资者的信心。”

至于两家公司的公告是否“暴露”了房企的降价“底线”，一位不愿具名的房企负责人告诉《证券日报》记者，“北京南城的一个项目，2008年市场不好的时候打算卖12000元/平方米，这个价格他们也是有的赚的。目前这个项目最后一期还在卖，售价超过4万元/平方米，你说降多少才能达到所谓的盈亏平衡？还是要看具体城市，具体项目，包括拿地时间、销售周期等等因素。”

张大伟也表示，“两家公司的分析报告都没有提及税率等问题，成本税率都不随售价变化，太简单了，况且市场一旦进入下降通道，跌幅是难以预测的。”

新盘认购率难过半 以价换量最明智

实际上，上述两家企业的研究报告之所以受到市场关注，主要还是因为今年的市场步入下行通道，人们纷纷猜测房价到底能降多少，房企在保本的情况下最多能给到多少折扣。

从目前来看，房企对于项目的降价也是有所准备。莱茵置业就表示，结合2013年度杭州地区商品房销售价格走势，说明短时期内杭州地区的房地产销售价格不存在大幅下降的风险。杭州房地产市场近期价格出现波动，从长期看这是市场健康发展的表现。但是房地产企业为完成资金回笼，如成交量持续低迷，则市场以价换量可能性将加大，所以公司新开发产品存在价格下降的风险。

而据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，2013年的周平均值则为56%，新房的销售情况不容乐观。同时，近期虽然各地新开楼盘优惠促销活动层出不穷，但开盘认购率仍未有大幅的回升。

“随着近期楼市的降温，开发商的资金压力会逐渐显现，要在‘熊市’中求生存，提高资金的流转速率至关重要，以价换量将是开发商的明智之选。”张大伟表示。