当房地产遇上“养老” 不应该奢望赚“快钱”

在刚刚结束的春季房交会上，一些养老地产项目在展会现场亮相，但当房地产与养老正面相遇，养老会变成简单的地产话题吗？房地产冠以养老之名，它能成为破解养老难的出路吗？纵观当下，很多人理解的养老项目就是把医院搬进社区，或者把养老做成房产类的理财产品，这种方式是符合老人养老需求的吗？带着这些问题，本报记者专访了法国高利泽（北京）国际企业管理有限公司西南区总监杨婧，加拿大金枫叶世纪养老咨询公司项目总监李坦坦，成都怡康养老服务有限公司董事长王晓军，借鉴法国、加拿大等国外先进经验，了解“接地气”的养老项目是什么样的，真正适合老人居住的养老地产是如何运营的。

“养老地产的本质是服务式跨代社区”

●成都怡康养老服务有限公司董事长王晓军

养老地产不是远离城市脱离社区

我不是很认同“养老地产”这个概念，养老和地产是完全独立的两件事，在国外，所谓的养老地产叫“服务式跨代社区”，他更多强调的是软件，而房产只是提供的硬件。根据“9073”（即90%的老人依靠居家养老、7%的老人依靠社区养老、3%的老人依靠机构养老）的养老模型设计，以及目前中国老人总数过于庞大的现实，城市养老模式的探讨更具有现实意义。我们认为，养老一定不是让老人脱离城市，脱离社区生活。从老年人的退休生活需求来分析，他们一是需要社会圈子，二是需要子女陪伴，所以关于社区跨代混居配建的模式探讨更具现实意义。这种社区，一部分的房子是可出售的普通人居住的房子，可用于子女居住，一部分是养老机构自己持有的专业养老社区，用于失能老人的看护。这就是我理解的养老地产的概念。

理财产品、医疗机构不是养老的全部

时下有众多养老地产项目，比如一些保险公司将保险产品和养老挂钩，相当于保单的收益以“你老了我养你”的方式来体现，但这种养老产品的具体效果要若干年后才能知道，毕竟作为一种新的理财产品它也是近两年才有的，离它的收益期还有很长一段时间；另外一种比较主流的养老地产，就是直接在项目中增加了医疗方面的设施，这是比较普遍的现象。但我认为这不是真正的养老项目，或者说这是处于初级阶段的养老，并没有从实质上解决养老过程中遇到的问题。我认为这种地产项目更适合“家庭养老”的部分，其实和普通的房产项目没有本质上的区别。我认为现在房产需要突破的是集中养老、活力养老的那一部分。目前这种集中养老的项目成都还尚属空白。

养老机构需从硬件到软件全面升级

我认为要做真正的养老地产，首先必须要提供跨代配套设施和服务，项目不应该是单结构的社区，将原有的房地产开发思路进行升华，强调服务与跨代的概念。目前有很多所谓的养老地产其实是开发商圈地、套现的一个包装，真正的养老绝不是地产这么简单。我们和法国高利泽接触了很多年，他们是一家法国最知名的运营养老项目的专业机构，在法国运营50多家养老项目，有非常多值得我们学习的经验。目前我们在成都正在筹备一个具备新型养老条件的项目，希望能对国内的养老项目有所改变。

“优雅地变老以及有尊严地活着”

●法国高利泽（北京）国际企业管理有限公司西南区总监杨婧

养老观念的突破从农家乐到高大上

对于大多数国人来说，养老的概念尚停留在“农家乐”模式上，一个远离城市的周边小院子，提供基本的食宿，缺乏针对性的照料，缺乏人性化的服务模式，与世隔绝。这种模式，无论是对当下的老人还是子女来说，都是很难接受的事情。高利泽与此不同，它更提倡从人性化角度出发的养老理念。简言之，让“活力老人”（身体健康，行动自如）优雅地老去，让“失能老人”（全部或部分丧失自理能力）有尊严地活着。

养老护理的全面改善从普适性到独立设计

为了实现“优雅老去与有尊严活着”的养老理念，高利泽旗下养老机构的最大特点是“针对性的独立设计”。它并不是一栋普通建筑物的功能性描述，而是从设计开始，便承载了企业多年对老人生活的研究心得。所以，高利泽的养老机构从设计开始，便是由法国的专业设计师操刀，整个建筑也并非大家所理解的普通住宅。

它不仅会有活力老人与失能老人的分区，且在每个区内的设计也完全不同。举例来说，在失能老人的生活区内，整个设计更倾向于方便医护人员救治，而活力老人区域则更有社区的生活趣味。

值得一提的是，高利泽对于阿尔茨海默症（老年痴呆症）老人的护理。目前，国内的阿尔茨海默症轻度患者一般是留在家里修养，病情到达“失能状态”时送往医院。整个过程，并不科学。实际上，如果得到科学的精心照料，病程是可以延缓的。因此，这也成了高利泽奋斗的领域。与简单粗暴的方式不同，高利泽从起始的建筑设计到管理流程等处着手，将这一病症的护理分为三个阶段。在病情初期，以延缓老人病情为主，中期，以延缓病情加重为重点，在最终的失能阶段，我们将提供特殊护理，让老人干净地，有尊严地活着。

六年适应期中法式养老的努力尝试

实际上高利泽在2008年就已进入中国。六年来一直在努力寻找合作伙伴并将这一项目落地。经过对中国各个城市的大量调研，我们在沿袭法国经验的基础上，将有一整套适合中国国情与社会生活状况的体系出炉。但是，对于“优雅老去与有尊严地活着”这一理念的贯彻不会有任何变化，我们在成都的首个养老机构将直接由法国的设计师与建筑师操刀，所有的管理人员以及服务人员将由我们亲自培训，而后期的运营和管理这块也将由高利泽全权负责。

对于选择合作伙伴来说，他们必须是专注于做这一事业的人，而非将此作为一个噱头的人。我们每个人都会老去，但我们可以选择老去的方式，对我来说，这是一个美丽的事业。

“养老不是赚快钱的行业”

●加拿大金枫叶世纪养老咨询公司项目总监李坦坦

养老产品多元化 尊重人性是前提

在加拿大，比较普遍的养老模式是集中式的公寓型养老。这种养老公寓通常布局在一些成熟的社区周边，住这里的老人大多年轻时就生活在这个社区或附近社区，熟悉周边环境和生活方式。老人的活动能力基本上分为完全自主、半独立、全看护三个层面。

养老院以满足老人活动、保健、医疗为主，有专门的护理人员和护工，根据不同的护理需求，制订不同的护理等级。老年人选择产品类型也比较多元化，根据自己的经济能力和居住习惯以及每个人的个性有不同选择。无论是什么样的老人，所有针对老人的服务前提都是人性的尊重，就像刚才高利泽的负责人提到的，让老人有尊严的活着，是整个行业最重要的原则。

养老地产不应是赚快钱的行业

养老行业是个系统工程，从专业人才的培养，到建筑规划设计等，有一套专业的系统。硬件方面，用于养老的地产项目，其空间设计肯定与普通的项目不同，它需要考虑老人生活的方方面面，除了大家普遍已经认同的无障碍设施外，还有走廊的宽度、转角处的设计，甚至包括公共部分的颜色、提示字体的大小等，这些都是需要提前考虑进去的；软件方面，除了专业人员的陪护、专业机构的运营，还包括如何收费。以加拿大为例，政府的养老机构收费，是按照老人的收入情况来定的，如果一个老人的退休金比较高，那么他要进入政府提供的养老机构需缴纳的费用就相对较高，如果老人退休金比较少，那么即使在相同的养老院里居住，他所交纳的费用都相应要低一些，但他们得到的服务和照顾都是完全一样的。

另外就是在养老产业链上的管理人员，在加拿大护工、护理人员，大多都毕业于相关专科学院，和其他大学学科一样，通过系统的学习才获得从事这项工作的资格。还有很重要的一点就是养老地产产权和经营权问题，在加拿大许多养老机构的产权和经营权都是分离的，经营养老机构的大多是像我们这样的专业机构，当然也有一些物业产权拥有者参与到经营中，但他们基本都不奢望“快钱”模式，不会把这个作为快速收回投资的产业。