养老土地政策定调鼓励租赁用地 谨防养老地产房地产化

近年来，养老地产广受追捧，房企、险资各路资本高调扩张扎堆养老地产。但值得注意的是，政府对养老地产定位不明晰，策划多年的养老产业规划也未能出台，仍仅停留在研究阶段，以致开发建设企业从拿地、建设到出售都一头雾水。在此背景下，一些企业并未摆脱传统房地产开发本质。

近日，国土资源部部长姜大明主持召开第7次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，要认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。

土地政策定调：鼓励用地租赁

本次办公会议会议提出，将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低养老服务设施建设成本，要鼓励以租赁方式供地。同时，要鼓励养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设。会议同时表示，要加强养老用地监管，防范以养老名义“圈地”以及随意改变土地用途、分割转让等方式处置养老用地行为的发生。

至此，高层面的经营性养老用地政策终于有了定调。

北京市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。换言之，独立明确的土地供应将为养老设施的建设提供更有力的保障。

事实上，在国土部会议结束后几天内，合肥市便趁热打铁，发出了通知。合肥市今后将严格经营性土地供应管理，其中经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地，且出让参考价不得低于土地收储成本。

据了解，合肥市将严格经营性土地供应管理，坚持市场在资源配置中起决定性作用，经营性土地(含商品住宅、商业、办公、旅游、娱乐用地)，严格实行招标拍卖挂牌方式出让。经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地。

合肥市要求，严禁土地出让与BT、BOT等建设项目捆绑，从严控制商住用地出让与工业、文化、旅游、商贸市场等项目捆绑，严禁政府以外的单位和个人进行土地一级开发。严禁以作价出资(入股)方式向不符合国家规定条件的主体供应土地。

土地出让金管理应严格执行“收支两条线”。单宗土地出让金，首次缴纳比例不得低于全部价款的50%，分期缴纳的余款一年内缴清。市、县财政和国土部门每季度应将土地出让金(含违约金)的缴纳情况在政府网站和当地主要媒体公布，接受社会监督。

此外，合肥市在完善土地供应价格体系方面也作出规定，经营性土地出让参考价，应依据市场评估结果，经市土地管理委员会集体研究确定。其中，经市招商政策认定小组认定的现代服务业用地出让参考价可按不低于市场评估价的60%确定，但不得低于基准地价和土地取得成本。养老产业用地出让参考价不得低于土地收储成本。

但对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，在国家没有厘清养老地产应该属于公益还是商业的情况下，推出这种养老地块的话，不仅很难达到增加养老地产的目的，还变相增加了企业的圈地筹码“市面上可以称为，或者自己宣传为养老地产的，99%其实都是圈地，目的还是为了开发住宅地产，只不过有可能在这些楼里面做了一些养老的设施或者养老的医院。”