升温不代表回暖 明年将现一批资金链断裂房企(2)

强者恒强趋势将更明显/

市场下行之时，房企的日子普遍不好过，弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示，截至三季度末，全国房企五十强中，仅有一成房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企业绩分化严重，部分房企销售完成率甚至不足30%。

“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征，而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间，以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈，强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。

在“现金为王”的压力下，房企一方面加紧销售，回笼资金，另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

罗元均告诉《每日经济新闻》记者，不能否认的是，上述政策出来后，银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变，但改变幅度不好说。总体来说，银行更看重房地产行业的中长期变化，对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。

在银行人士看来，房屋有几块刚性成本，楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示，“三块成本加在一起也要五六千(每平方米)了，银行所顾虑的是，如果市场价跌到五千(每平方米)怎么办?”通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企，“就好比一边在融资买股，一边买的股票股价却在下跌，一旦债务到期股票还没出手，那资金链就断裂了。”预计到明年，还会有一批资金链断裂的房企出现。

房地产投资应注重房产本身价值

《每日经济新闻》记者注意到，面对楼市下行，中国家庭对房地产投资的前景判断也出现了明显分化。西南财经大学2014年中国家庭金融调查显示，在买房人群中，第二季度购房者投资性购房动机占购房总动机的24.8%，“投资性购房”成为最重要的购房动机，而第一季度此数据仅为10%。在卖房人群中，第二季度卖房者认为房价会降而卖房的比率为10%，而第一季度此数据仅为3.8%。

这两组数据的变化，反映出“买房投资的家庭认为房价下滑，正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始，要赶紧处理掉投资性房产。”总体来说，中国家庭对房价的预期以“平稳偏下降”为主。

中铁二局地产营销总监刘斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产已越来越多地回归它的本来属性，纯粹是买来住或买来经商的情况越来越多。“以前大家跟着政策买房子，是因为觉得是不是还可以炒一下房，7000多元的单价买的，明年是不是可以八九千元转手出去?这是以前的思路。”

罗元均指出，房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求，对投资性需求也有刺激。需要注意的是，投资不是投机，中国人买房过去有一个非常错误的观点，就是投资人往往抱着短线投机心理，今年买进就期望明年翻倍卖出，投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。

“至少现在在成都入手一套房子，工资房价比处于比较合理的水平。先不提短期内升值的问题，买一套有价值的房子投资回报率能做到年化7%~8%，是不是比把钱放在银行里好?”罗元均补充说，房地产从来不是投机性的，从房产本身价值考量才是真正的不动产投资。