升温不代表回暖 明年将现一批资金链断裂房企

房贷新政颁布近一个月，银行的执行效果如何?对楼市的刺激作用如何?房地产市场走势又将何去何从?自9月末央行、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，不同声音对楼市走势的争论从未停歇。

《每日经济新闻》记者梳理数据发现，10月首周，在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下，成都楼市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交会成交套数创下近12届房交会的第二高位，成交面积也远高于其他几届。同时成交金额近30亿元，为历届最高。与此同时，品牌房企的优惠力度也格外抢眼。10月第二周，成都主城区新房、二手房的成交面积、成交套数，均环比上涨40%以上。最后两周，成都商品房、住宅销量仍稳中有升。

不过，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保留意见，认为“只是影响了客户的购房心理”，去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出，虽然金融和政策环境已略有改善，但不断叠加的库存压力，迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

由成交“升温”的现象能否得出楼市“回暖”的判断?成都某股份制银行内部人士对 《每日经济新闻》记者表示，各家银行对房贷的实际优惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月楼市的 “升温”只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹，真正的回暖并没有到来。

“7折房贷利率”暂未执行/

国庆大假结束头一天 (10月8日)，各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元，保利十七盘成交10.3亿元，绿地五盘成交7.2亿元，万科六盘成交5.1亿元，华侨城成交1亿元。

事实上，房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企，刚需盘则占了这批房源中的绝对主力，而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝光地产公开表示，秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外，记者了解到，成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的，优惠到家，成交自然到位”的观念，已成房企共识。

据中原地产统计，国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个)，总计成交3727套，整体环比上涨103%，成交总金额近30亿元，创历届最高。在10月之后的三周里，销售数据继续向好。

那么，对于这样的成绩，房贷新政立了多大功劳?事实上，《每日经济新闻》记者调查发现，各家银行最具吸引力的 “7折房贷利率”暂未执行，大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销，还是靠房企降价带动的。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会对房贷放出大量资金，面对楼市未来庞大的资金需求，“银行会考虑房地产行业的系统性风险，不会给出很大额度的优惠贷款。”

不过，“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如，与其他品牌房企的多盘联动不同，中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会，并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。

“中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出，早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房的政策，对市场杀伤力过大，应予调整。