那些年降息后的楼市:成交和房价均明显上升(2)

2014年

政策效果关键看额度

“我们已经看房一年多了，本来想等等不着急，但一看降息了，基于以往的经验，还是下定决心买了，怕之后又涨，”一位刚买房的购房人徐女士向记者表示，她是换房，要卖小房换大房，“9·30”新政的出台对改善型有利，但是操作麻烦，而降息则坚定了其购房的决心。

受宏观经济、信贷政策等多方面因素影响，今年楼市也出现调整，而楼市政策方面，也出现限购取消、税收、公积金调整等多个变化。其中影响较大的是“9·30”新政和时隔两年后的首次降息，且贷款降息幅度达到0.4%，也是六年来力度最大的一次。

据中原地产研究中心统计数据显示，11月54个城市住宅合计签约27万套，这一成交量环比10月上涨了8.9%，北京新房、二手房成交量双双破万套，创造了年内最高成交月度纪录。

从本轮市场表现来看，虽然2014年年初开始市场明显回落，但随着央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。

但汪利娜表示，现在市场结构发生了明显变化，不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展，住房自有率进一步提高，基数大了以后，增长放缓也是一种常态。就北京而言，住房改善状况很明显，又有限购政策，市场没有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外来人口；市场已经有大量存量，盘活存量，去库存化更关键。另外，银行也在进行金融改革，融资成本很高，在放给个人按揭贷款时，不可能再打7折，央行也给的是一个浮动范围，所以信贷不可能大规模放水。所以，以往每年20%的房价增长不太可能。

张大伟也表示，对于市场也不能过分乐观，降息之后，银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。

■后市预测

压力犹存促销或继续

●中经联盟秘书长陈云峰

今年4-10月卖得不好，房企欠债较多，房企的资金压力较大，虽然降息调整了市场对后市的预期，但资金量并不是很支持，销售回款慢，开发贷放款慢，批贷仍有难度。

而从统计数据来看，今年开发商资金来源方面，首付款这项下降得很厉害，所以在今年9月份开始，市场中出现了很多针对首付贷的金融产品，意在通过各种方法缓解开发商的压力。所以预计对明年市场预期不太乐观，主要是整体经济环境不好，降价促销还会继续维持。

市场仍未走出调整期

●同策咨询研究部总监张宏伟

这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。

从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。