房企平价走量甚至降价才有可能使楼市回暖

据国家统计局数据，今年2月全国70个大中城市商品住宅价格同比继续下降，而环比降幅扩大。同期，我国主要宏观经济指标出现明显回落，经济下行压力继续增大。

房地产业曾是我国经济增长重要引擎。在经济结构调整阵痛和外部需求不振相互叠加时，客观上需要房地产业充当经济“爬坡过坎”缓冲，实现经济稳定增长。

楼市回稳将给经济结构调整带来较大缓冲。2014年，我国房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重为18.5%，房地产业增加值占GDP的6.4%， 其重要性不言而喻。始于2013年四季度的楼市周期性调整，引发房地产业增长明显放缓。2014年全国房地产开发投资增速较上年同期下降9.5个百分点， 商品房销售面积同比下降7.6%，而同期房地产业增加值占GDP的比重仅下降0.14个百分点，显示出良好抗压能力。若楼市运行回稳，将有助于缓和经济结构调整阵痛，充当经济增长下行的缓冲力。

而加快消化住宅库存是楼市回稳重要基础。截至2014年末，全国商品房待售面积达6.22亿平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加 1.29亿平方米，住宅库存继续上升。从住宅实物供应情况看，2014年全国住宅施工面积高达51.51亿平方米，环比2013年增长5.9%;而同期住宅销售面积下降9.1%，住宅供求关系继续恶化。在当前市场环境下，房地产开发企业只有通过平价走量甚至降价营销加快消化住宅库存，才有可能逐步改善住房供求关系，使得楼市回稳具备坚实基础。

改善中低收入人群购房条件是基本前提。从住宅需求收入分布看，2014年全国房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款同比下降2.6%;定金及预收款与个人按揭贷款之比为2.21，同比下降0.25，表明定金及预收款规模下降更为明显，反映出住宅需求收入中枢下移趋势，与房价仍在高位运行存在较大冲突。简单估算，我国城镇典型中低收入家庭完全依靠收入积累购买商品住宅的能力应该极为有限。特别是，我国刚性住房需求主要向中低收入人群集中，改善中低收入人群购房条件已是刻不容缓。

支持改善性住房需求，有助于调整房地产市场供求关系。虽然改善性住房需求与住房投资投机需求难以严格清晰划分，但住宅投资价值趋降，将会显著降低改善住房需求的投资属性。目前，我国商业银行一年期理财产品收益率大约在6%左右，按照70年平均计算住宅折旧大约年折旧率为1.4%，从投资角度分析，房价年内涨幅超过7.4%以上才具备一定投资价值。但当前及未来，宏观经济金融环境约束已经不支持房价继续高位上涨。且我国中等收入人群住宅不动产配置比重偏高， 金融投资资产比重明显低于美国、日本、英国等国家大约40%左右水平，存在优化调整的需要。2014年四季度以来我国股市涨幅较大，家庭资产配置结构调整也是内在动因。

综合来看，我国房地产业已经进入平稳运行新常态，楼市不太可能重现过去辉煌，房价狂飙时光也不再。但在当前宏观经济下行压力不断增加背景下，适应新型城镇化发展和支持改善性住房需求需要，政府管理部门和房地产开发企业都采取积极有效措施，促使房地产市场健康平稳运行，将会给予宏观经济安全缓冲，为经济结构调整腾挪更大空间。