楼市供应过剩需求不足 短期回暖不改调整趋势

房地产业的乐观情绪正在滋长。2014年年末以来，无论是房屋市场还是土地市场，都出现明显的回暖势头。同时，地产股多日上扬，上市房企的估值不断修复。但值得注意的是，这种回暖不仅带有区域特征，而且更多是由政策驱动所致，其势头能否延续尚存疑问。拨开回暖的迷雾不难发现，在供需关系发生逆转、政策趋于平稳的大背景下，未来楼市调整趋势不变。

中原地产研究中心统计数据显示，2014年12月，全国54个主要城市的住宅签约达31.8万套，创造去年单月最高纪录。北京市土地整理储备中心数据显示，2015年1月5日和7日两个交易日，北京共成交5宗土地，土地出让金达到179.3亿元。其中，7日成交的丰台白盆窑村地块，以86.25亿的价格刷新北京的总价“地王”纪录。

市场向好的势头可见一斑，但数据背后却隐藏着另一重真相。

一方面，区域分化。住宅和土地市场的回暖，主要体现在一线城市，而非普遍现象。中原地产数据显示，上月4个一线城市住宅成交套数的环比涨幅达38%，二三线城市涨幅偏小，四线城市甚至出现环比下跌。土地市场的热度同样主要体现在北京，很多中小城市甚至出现土地出让收入下滑的现象。房地产市场的区域分化愈加显著。

另一方面，政策驱动。去年9月30日，三部委出台房贷新政；11月下旬，央行宣布降息。在这两个时间节点之后，房地产市场的升温最为明显。不难看出，上述两项重磅政策是促成本轮市场回暖的主要因素。相比之下，市场自发回暖的因素并不充分。

这两个特征决定了，市场回暖的真相仅存在于一线城市和个别热点城市，且随着政策效力的递减及节假日的到来，这种回暖势头有可能被打断，甚至终止。来自统计局的数据显示，2014年前11月，全国商品房销售面积101717万平方米，商品房销售额64481亿元。历史对比来看，这一成绩仅次于2013年同期。也就是说，在2014年房地产成交量仍处于历史高位的情况下，今年市场要想继续升温并非易事。

当然，从短期来看，降息通道的开启以及限购层面存在的松绑空间，可能继续对市场带来刺激，并延续其回暖势头。但多项因素决定中远期楼市走势并不乐观。

其一，供应过剩。过去多年来，房地产投资、拿地、新开工等指标不断保持高增速，大大增加了房地产市场的供应。如今，不少二三线城市出现的“空城”表明，很多城市的供应已超出“消化”能力，这甚至可能引发偿债危机。无论官方还是民间的口径，均已对“供应过剩”达成共识。统计局数据显示，2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

其二，需求不足。从长远看，城镇化进程是消化楼市库存的重要动力。然而，完成健康的城镇化进程，不仅需要土地、户籍等改革的配套，还需要确立产业支撑。从消化楼市库存的角度而言，这个过程相对较长，其作用也较为有限。与此同时，随着人口红利的逐渐消失，新增购房需求并不充足。

其三，政策稳定。随着供需关系的逆转，房地产调控政策正在趋于稳定。维护市场健康稳定发展、防止暴涨暴跌成为调控的重要目标和取向。在这种情况下，强力托市措施或打压手段都不会出现，取而代之的是长效机制。受此影响，基于供需关系本身的自发调整，将可能成为未来的市场主流，“政策市”的意味逐步淡化。

不难看出，房地产业已告别爆发式增长阶段，低速增长、稳定运行将成为未来市场的主要特征。这决定未来很长一段时间内，房地产市场将难以出现牛市。如今的市场回暖，恐怕仅仅是调整期的一个插曲。