地方政府“钱袋子”丰收：土地出让金首超4万亿

土地依旧是地方政府的主要财源。

7月10日，财政部网站公布去年全国财政决算总计28张表格，其内容主要是一般公共预算收支、政府性基金收支、国有资本经营收支等分项。

最让人关注的数据便是2014年国有土地使用权出让金收入，这部分被俗称为土地财政收入，去年的总额约为40480亿元，高于预算数17.6%。

上海某房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，土地出让景气与否和地方政府钱袋子密切相关，尽管去年楼市运行并不算火热，但土地出让金仍保持在高位也说明了这一点。

他说，要真正改变过去长期依赖土地财政的情况，还需要一段很长的时间，仍需继续推进各项结构性改革，包括改善税收结构以及解决地方收支两端不匹配问题。

去年土地出让再创新高

财政部数据显示，2014年全国政府性基金收入约为54114亿元，为预算数的114.4%，大幅高于预期。之所以高于预期，其主要是因为国有土地使用权出让金收入高于预期。

2014年国有土地使用权出让金收入约40480亿元，高于预算数17.6%，在全国政府性基金收入总盘子中占比近八成，再创历史纪录。

但需要注意的是，虽然再创新高，但决算数仅为预算数的117.6%，对比2013年决算数为预算数的152.6%，相关增幅已经回落。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，其实2014年房地产投资已经在减速，多个城市的土地成交面积和土地出让金同比均下降，地方经济已经感受到这种双重压力。

业界普遍认为，在房地产市场面临转型之际，地方政府对土地财政的依赖很难持续。

首先的压力还不是来源于土地市场，而是来自供地端。国土部网站公布2014年国土资源主要统计数据显示，全国国有建设用地供应61.0万公顷，同比下降16.5%，全国国有建设用地批准面积为近三年同期最低水平。

据《每日经济新闻》记者了解，目前国土资源部还基本确定通过两个手段，对地方城市的建设用地规模进行刚性约束。

其一是要求地方政府制定城市发展总体规划等规划时，规划期内的新增建设用地总量不能突破现有土地利用总体规划的总量。其二是国土资源部准备通过开展编制重点城市群土地利用规划、村土地利用规划的方式，进一步约定新增建设用地规模，从而确保“最严格的耕地保护制度”得以落实。

根据北京、上海、广州、南京、厦门等多地公布的2015年土地供应计划，多个城市的土地供应计划整体“瘦身”，北京、上海、广州三个一线城市的降幅均超过20%，其中北京计划供应居住用地仅1200公顷，同比下降了27.27%，创下了近几年土地供应的新低。

下半年市场或好于预期

根据Wind资讯统计，目前可查的20个省市的土地依赖度情况，有12个省国有土地出让金占财政收入比重超过50%。其中，海南、江西2014年国有土地出让金甚至占到财政收入的75%。

同策咨询研究发布数据显示，即使是北上广，2013年对土地财政依赖度也高达50%-60%。

严跃进说，修正地方政府财源与卖地收入紧密挂钩的情况是一个大趋势，但这涉及整个财税体制的改革，功成不在一朝一夕，短期看，地方土地出让收入骤降也不利于整个宏观经济稳定。

由于土地供应收紧，2015年上半年土地市场成交量明显减少。中原地产市场研究部统计数据显示，2015年上半年，全国百强城市合计出让 11813宗土地，比去年的12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年的8.15亿平方米降至今年的6.15亿平方米，降幅达24.6%。

而土地出让金仅为7021.7亿元，同比2014年同期的10890亿元下调了35.5%。成交楼面均价也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。

但随着房地产市场成交和房价的回暖，土地市场也开始在夏天逐渐回温，温州等地也再次有地王出现。

有数据还显示，6月300城市住宅用地推出规划建筑面积9534万平米，环比增44%，成交规划建筑面积5993万平米，环比增38%，宅地市场环比继续向好，回暖趋势逐步显现。

多个地方政府也将铆足劲在下半程发力。根据凤凰房产统计，今年1-5月份，广州商住用地面积只推出了全年计划的8%，也就是说，九成多的商住土地需在下半年推出。

严跃进分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“地王”或许还会出现。另外，今年一些高库存的三四线城市，可能会限制土地出让规模，但市场热度可能会好于预期。