豪宅供应暴涨的背后：多楼盘被高地价逼成豪宅(3)

“伪豪宅”的流动性风险

在楼市的黄金时代，做豪宅开发，慢慢卖，都是可以赚得盆满钵满。

与一些老的顶豪项目不同的是，2013年以来的新增豪宅项目，都背负了高昂的土地成本。但想玩慢周转，所付出的资金成本更高，与此同时，慢周转带来的土地增值溢价空间却十分有限。过去两年，中粮孙河地块、融创农展馆地块项目一直迟迟未能入市，而香河园地块也一直在寻找接盘者。

对于开发商来说，流动性风险始终存在。一些标价10万+的豪宅，最后成交价格可能很低。一些开发商操盘经验不足，导致高价迟迟卖不出去，只有降价促销，算上融资和时间成本，盈利很少甚至亏本。

对于豪宅的购买者来说，流动性风险在于有价无市，想要变现的时候卖不出去。

多位投资人士指出，一方面，我国房产依然有土地使用年限的现实问题，豪宅项目也并非永久产权，缺乏与国外同类产品之间的竞争力。再加上近年来房地产之外投资渠道更加多元化，国内富豪人群资产向海外、其他领域分流的趋势已经越来越明显。

即使在国内，顶级豪宅的购买人群口味也在不断变化。他们不是很在乎豪宅的地理位置，因为人身自由度很高，投资也更理性，对于中国的精英阶层来说，置业不仅仅会考虑京沪、香港。中国城市价值的重新排位，也会让他们因为某个城市的创新、环境和生长力，而重新选择城市资产配置。今年以来深圳的豪宅受宠就是一个例子。

中联链家调查数据显示，近期购买深圳豪宅的一部分客户则是来自一线城市的有钱人或港澳的高收入人群，他们的年龄大多在35~45岁之间，其中除了企业老板之外，还有不少是高级专业人才，比如IT、金融业的高管阶层等。

此外，张大伟认为，传统的豪宅区域观念在变化，导致豪宅间的价值分化。比如北京，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新；过去的高端大部分是投资属性，但现在的高端大部分要求具备第一居所的功能。因此，未来市场会逐渐差别化。

某中国联席总裁丁祖昱指出，全国五大城市千万级豪宅2013年总成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全国千万级豪宅量不会超过 9000套，按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看，占比不到千分之一（2013年商品住宅成交量为11亿平方米，按每套100平方米计算，成交总套数为1100万套）。

就这个比例来说，豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市，2013年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右，还是一个“非主流”市场。