市场分化明显 三四线城市库存风险加大

今年以来，尽管国内房地产市场成交量有所回升，但待售面积却不断增加，去库已成为当前重要任务之一。业内人士认为，市场愈加呈现分化的趋势，一、二线城市楼市开始企稳回升，而三四线城市楼市的风险进一步加大，仍然以去库存为主。

继中央提出要化解房地产库存后，近期，三四线城市频频推出购房补贴政策，去库存政策再升级。

国家统计局数据显示，前10月全国空置住房又创新高，商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。与此同时，房地产投资却创出新低。

全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，今年的三季度房地产开发投资出现了自1998年以来的第一次的负增长，从数据上表明，当前的房地产行业正处于一个巨变的时代。“而从现实来看，最早成立的一批房地产企业已经离开或者正准备离开这个行业。”

他进一步表示，“市场分化愈加明显，这种分化并不是单一的，企业、区域的分化也在加剧，集中度愈来愈高。一线城市开始回升、二线城市开始企稳、三四线城市仍以去库存为主。此外，着力于三四线开发的企业，风险会进一步加大。”

实际上，有机构统计出的楼市广义供应量目前已高达95亿平方米。兰德咨询总裁宋延庆称，所谓的广义潜在供应量，是把过去所出让的土地，包括已经出让的未开工的所对应的销售额或者货值。据兰德咨询统计，当前楼市广义供应量为95亿平方米左右。“去年开发商商品房销售面积11亿平方米左右，前年是13亿平方米，今年是12亿平方米，按此计算，楼市大概有十年左右的广义去化期。”

对于明年楼市，京投银泰股份有限公司副董事长高一轩认为，将仍然呈现分化的态势。“北上广深不用多言了，特大城市的一切优势都拥有。但是在长三角，像无锡这样的城市，五年内的房价或许不动甚至下跌。”他分析，“人口在外流的城市市场库存很大，逐渐失去活力，这样的城市房价会跌，至少是滞涨。”

对于企业而言，未来的房地产市场如何去库存较为关键，也非常考验企业的能力。优客工场创始人毛大庆称，企业要从模式、经营、管理上要利润，而这个时候对房地产公司的考验更为复杂。