四川再出新规 你交的房屋维修基金这样用

房屋电梯安全备受关注，尤其是运行时间较长的电梯更易出现故障，如不迅速维修、更新、改造将存在安全隐患。然而，维修、更新、改造的钱从哪儿来？有人也许会想到房屋专项维修资金（以下简称维修资金），但是殊不知维修资金“使用难”在全国普遍存在。当房屋共用部位、共用设施设备遭遇紧急维修时，是否会难上加难呢？ 是否会在业主意见征集环节卡壳？

12月7日华西都市报记者从成都市房管局获悉，住建部与财政部日前联合印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》已在四川落地。省住房和城乡建设厅和省财政厅结合本省实际，联合印发了《关于贯彻落实〈住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知〉的通知》（以下简称《通知》），对维修资金使用各个方面作出了明确规定，可能会全面“提速”维修资金使用，更充分发挥维修资金的保障作用。

不再“愁”

维修资金优先保障老旧小区

此次《通知》明确规定，对已建立维修资金的老旧小区，维修资金将优先用于共用部位、共用设施设备的更新、改造和运行超过15年的老旧电梯的维修、更换。对尚未建立专项维修资金或维修资金余额不足的老旧小区，各地（市）州建设（房地产）行政主管部门应按照有关规定积极指导业主及时开展维修资金的筹集、续筹工作。

实际上，成都市近年来在发挥维修资金保障制度作用方面进行了有益的探索，其先行先试的经验将在全省范围内发挥示范效应，为《通知》的出台提供了参考样本。

据最新统计，自2004年成都市开始建立维修资金保障制度以来，已使用维修资金为5584个小区的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造提供了资金保障，可以说成都市维修资金使用效率正逐年提升。

不再“难”

电梯故障危及安全可“应急维修”

高楼林立的都市中，人们的生活越来越离不开电梯。成都电梯总量已达10万台，其中老旧电梯数量也在攀升，电梯部件功能退化给电梯使用带来的安全风险受到关注。

此次《通知》规定：房屋共用部位、共用设施设备发生危及房屋正常使用和人身安全的紧急情形，需要使用维修资金实施维修除险的，可按照住建部、财政部52号文的规定，不经业主表决直接开展应急维修。具体实施严格按照《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发[2014]445号）的规定执行。

也就是说，与群众生活息息相关的电梯故障、消防设施故障、屋面、外墙渗漏、二次供水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面脱落等房屋可能出现的紧急情况一旦发生，只要严格依照规定组织应急维修，并申请使用维修资金，就可以迅速解决燃眉之急了。

不再“繁”

化解“双三分之二”表决难

当前，全国维修资金监管中普遍存在使用过程中业主意见征集效率较低的问题，主要源自于法律、法规明确规定维修资金使用应当经“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上”的业主同意。一旦有业主经常不在家或者存在“自扫门前雪”心态，就会让维修资金的使用“卡”在“双三分之二”表决上。

“此次新规将住建部、财政部52号文中具有创新性的四种表决方式推广到全省，来化解这一难题。”市房管局相关负责人解读说，首先可以采用委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使。其次，也可采取集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。第三，还可采取默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。最后可采取异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

更安全

第三方审价节省2542万元

为强化资金监督管理，确保资金监管透明安全明确，此次新规要求强化维修资金使用第三方审价，全省各地应尽快在资金使用过程中引入第三方工程审价制度，由具备专业资质的工程审价机构对维修工程进行造价审核，并严格按照审价意见拨付资金。

而早在2014年3月，成都在第三方审价制度的建立上已走在了前列。

“第三方审价的引入有益于打消业主顾虑，有效防范了资金使用风险。”该负责人说，按照成都的第三方审价制度，一般使用维修资金金额超过5万元（含5万元）或所属区（市）县房产管理部门认为应进行审价的5万元以下项目及紧急使用维修资金或应急使用的维修项目，均要求具有专业资质的第三方工程审价机构进行免费审价。审价机构除了审核预、决算外，还需赴申请使用维修资金的项目现场，参与维修工程验收。

截至目前成都市已有944个项目接受了第三方审价，审减金额2542.73万元，审减率达到10.31%。

更快捷

有望通过移动终端缴存查询

“互联网+”背景下，新规强调各地应建立维修资金管理信息系统，方便业主表决，主动公开维修资金信息，提升维修资金监管的透明度。

成都已于今年8月再度先行先试，实现了业主凭二代身份证即可在政务中心档案查询机上查询本人名下所有房屋的维修资金缴存余额。同时，为了适应新型政务服务要求，于今年10月在城乡房产管理局公众信息网在线办事栏新增了维修资金业务办理网上预约功能，开发建设单位及业主办理维修资金的信息建立、信息变更和维修资金退款均可提前进行网上预约。

下一步，成都市将着眼于未来，积极利用移动互联网、大数据和云计算等现代智能网络信息技术，充分整合数据及信息资源，强化系统的统计分析及信息预警等。同时实现用户需求最大化，确保业主能通过移动终端，有效获取维修资金相关信息；及时进行维修资金业务申报；便捷进行自主查询等。