楼市调控 因城施策成大势(2)

多措并举巩固调控

给房地产市场降温，要加大金融资产产品的开发力度，给闲置财富找到更多的出口。此外，各个城市要根据自身的情况推出差异化政策。

业界人士普遍认为，给房地产市场降温，当务之急是既要让房地产市场的投资者回归理性，又要给闲置财富找到更多的出口。

“有人比喻股市和楼市是跷跷板，在股市火爆的时候，资金就从楼市撤出来投到股市，股市现在不温不火，资金又回到了楼市，这种说法虽然有些片面，但我们也呼吁尽快推动资本市场的健康发展，使其成为个人投资的重要渠道，同时为居民提供更多的投资产品和投资渠道。”某网站房地产事业中心一位销售总监这样说。

采访中，记者了解到，社会闲置资金需要出口，否则一旦这些“热钱”在某些看似回报率较高的领域形成“堰塞湖”，对实体经济的负面影响也是不可估量的。

对此，刘疆也认为要加大金融资产产品的开发力度。“当前，金融理论界与实践界在密集讨论"资产荒"的问题，在低利率时代，大量资金没有出口，银行储蓄利率、债券收益率都偏低，股市留不住资金，导致资金出现羊群效应，大量涌入了房地产市场。”

同时，刘疆提出，给房地产市场“降温”要先给银行“降温”：“一味地加杠杆，一旦房价回调，银行信贷将存在违约风险。”

最根本的解决之道，刘疆认为是因城施策。“考虑到去库存政策在一些地区的实际操作情况，我认为房地产市场调控需要制定大的框架，在这个框架之下，各个城市要根据自身的情况推出差异化政策，比如一线城市要控，减少房价泡沫；二、三线城市要调，特别是中小城市，还要加大配套基础设施的建设力度，优化城市发展战略。”刘疆认为。

中国银行原外部监事梅兴保也表示支持房地产政策的分区域调控。梅兴保说：“热点城市要加强调控，合理引导市场回归理性；三四线城市房地产市场也不能"一棒子打下去"，这些领域本来就应该去库存的，特别是中西部的地级市、县级市，这些地区的城镇化水平本来就偏低，房地产回暖是好现象。”

梅兴保表示，现行的“一线城市房地产调控从金融去杠杆、提高收入比例”的政策是正确的，过高的房价会抑制产业的发展，阻碍高端人才的聚集，而且一座城市未来的发展如果过度依赖房地产，这种发展也是不可持续的。

各地政策分化明显

《2016年三季度市场总结与四季度趋势展望》预计，四季度，对于已经进入房价快速上涨通道的二线及特大城市周边三线城市，未来的调控政策将会加强。

此前的9月6日，住建部官网发布了《贯彻〈法治政府建设实施纲要（2015～2020年）〉的实施方案》。记者了解到，住建部将完善房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制，支持居民合理住房消费。

与此同时，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在介绍今年8月份国民经济运行情况时特别提出，截至8月末，全国商品房待售面积为70870万平方米，比7月末减少512万平方米，已是连续6个月减少了。

同比来看，7月末，全国商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。由此可见，房地产去库存进度正在提速。

值得一提的是，我国房地产市场去库存的任务同样艰巨，更需坚持对症下药。

相关研究机构日前发布的《2016年三季度市场总结与四季度趋势展望》显示，三季度出台去库存措施的城市继续增加，且政策更加具体细化。福建、沈阳等地住宅和商办库存压力均较大，在大力推进住宅去库存的同时，还进一步出台政策推动商业地产去库存；浙江明确了去库存短期及中长期目标，措施涵盖供需两端以及健全长效机制等多个方面；辽宁进一步深化住房制度改革，培育发展住房租赁市场；芜湖着重鼓励农民进城购房。

该报告预计，四季度，各线城市政策分化将更明显，对于已经进入房价快速上涨通道的二线及特大城市周边三线城市，未来调控政策将加强，比如在需求端展开限购、限贷以及限价等，在供应端通过加大供给、加强监管，平抑市场过热现象。而东北、西北二线城市及多数三四线城市将继续落实货币补贴、棚改货币化、鼓励农民工进城购房等政策，加大力度去库存。商办库存整体承压，未来将积极调节增量、盘活存量，降首付、减税负以促进需求增长。

业内人士认为，下一阶段必须更加严格执行调控政策，进一步细化落实具体措施，以巩固良好的开端。同时，由于各城市政策力度不一，效果不同，为巩固调控成果，部分力度不大的城市应追随力度强劲、落实到位的城市，进一步加大政策的执行力度。