楼市调控效果显现 10月TOP200房企近8成业绩下滑

10月31日，某智库发布2016年1~10月中国典型房企销售业绩排行榜TOP200显示，国庆节前后密集发布的楼市调控政策对房企业绩增长有明显影响，10月业绩环比保持增长的房企仅为44家，下降的有156家，这意味着接近8成的房企业绩出现下滑。《每日经济新闻》记者整理发现，前10月销售金额排名前20的房企有10家出现业绩下滑，下滑的房企中很大部分一二线城市布局比重较高。

在一二线楼市调控之后，楼市风向突变，重仓一二线城市的房企业绩受到多大影响？，其抵抗政策风险的能力又是如何？未来房企布局争夺的制高点又在哪里？

近8成房企业绩下滑

从9月底开始，北京、深圳、珠海等22个城市出台楼市调控政策，超20个城市限购，同时提高首付比例，严格规范房地产市场的交易行为。

10月31日，某智库发布2016年1~10月中国典型房企销售业绩排行榜TOP200数据显示，调控之下，房企业绩增长明显受影响，10月份业绩环比增长的房企仅为44个，近8成房企业绩下滑。

《每日经济新闻》记者根据某智库发布的榜单整理发现，10月销售金额排名前20的房企中有10家出现业绩下滑，其中包括恒大、绿地、保利、融创、金地、华夏幸福等房企在内。其中恒大10月业绩环比下降117亿元，连续3个月单月销售超400亿的势头中止。

同时，万科、碧桂园、中海、绿城等房企仍保持增长势头。其中万科表现较为突出，10月实现销售金额468亿元，环比大涨233亿元。有业内人士认为，万科与恒大的业绩差距缩小为86亿元，行业老大之争越来越精彩。

此外，10月份碧桂园以486亿元的单月销售成绩位列第一，刷新恒大8月创下的单月销售纪录。

尽管业绩环比出现下滑，但房企前10月业绩表现依旧不俗，恒大、万科销售业绩突破3000亿元。7家房企已进入千亿军团，恒大、碧桂园、融创、华夏幸福、绿城等多家房企已经完成年度目标。

布局重点城市的喜与忧

作为传统的“金九银十”销售旺季，房企10月业绩出现分化，究竟为何？

从《每日经济新闻》记者梳理的10月份销售金额排名前20房企表现来看，保持增长势头的万科、碧桂园等房企采取全国化的布局策略。万科中报数据显示，业绩贡献主要来源于广深、上海、北京以及中西部四大区域，业绩贡献占比分布较均匀。

碧桂园则坚持一二三四五线城市全面发展的策略，碧桂园公布的前9个月合同销售数据显示，位于一二线城市项目销售占比为49%，三四线项目占比为51%。

反观业绩下滑的房企布局，恒大增加一、二线城市项目数量占比，优化土地储备结构。2016年中报显示，恒大土地储备为1.86亿平方米，上半年一二线城市的项目投资额合计占比为73.9%。

绿地布局一二线城市的比重更高。2016年绿地中报显示，可售建面11480.7万平方米，在上市房企中居第二，仅次于恒大。其中绿地土储中，一线城市及海外（英、美、澳、韩等）占比为14.8%，二线城市占比为55.1%，三四线城市占30.1%，一二线城市项目占7成。

截至9 月30 日，保利在建拟建项目为305 个，总占地面积4991 万平方米，一二线城市占比超过70%。

金地坚持深耕一二线城市，一二三线城市投资额占比分别为39%、51%及10%，一二线占比达到90%。

就房企土地储备情况来看，短期之内，全国化布局的房企在应对一二线城市楼市调控下，业绩增长较为稳定，而项目大量布局一二线城市的房企在政策调控下，出现业绩下滑的概率更大。

那么，在当前环境下，怎样的战略布局才能较好的对抗风险呢？明源地产研究院副院长刘策在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在政策调控下，全面的布局才能带来平稳的增长，布局均衡或者分散一点，战略纵深会更强，对抗风险能力更强，业绩波动性不大。

集中在一二线布局的房企，未来业绩压力会比较大，集中布局一二线固然能够享受增长的红利，但面临调控的可能性和风险更大，企业需要关注风险。但下一轮小周期高潮来到，业绩会实现大的爆发，长远来看，一二线城市的发展潜力以及前景会比三四线城市好。

海通证券分析师姜超认为，2016年四季度，一、二线城市销售面积或有明显下滑，三线城市由于暂未受到限购影响而短期平稳。

刘策认为一线城市周边的有产业支撑的三四线城市则是平衡楼市与政策调控的区域，是房企寻找布局的重点区域，这些区域既能享受一二线城市的需求外溢，面临政策调控的压力相对较小，同时也处于价格洼地，升值空间大。

某地产市场分析师也表示，现在有发展前途的区域集中在珠三角、长三角以及京津冀三大城市群，距离一线城市近的三四线城市甚至可以产生比部分二线城市更好的收益。