房地产走向2.0:拍地盖楼难以为继 租赁被看好(2)

多元化转型成高频词

在建业地产董事长胡葆森看来，过去20多年里，房地产一直是国民经济的支柱产业。目前中国城镇化刚发展到中期，以河南为例，其城镇化水平远落后于沿海地区，其今后的城镇化进程还需要15至20年时间。在未来10至15年内中国房地产行业还大有可为。

谈及未来房地产行业发展趋势，胡葆森认为，一方面是市场份额不断集中，去年年底中国百强房企所占的全国市场份额已经增长至40%，预计5年内这个数字将达到60%以上；另一方面是传统开发商逐渐向综合、新型生活方式服务商转型，5年后平台型和生态型房企将越来越多。

万达集团较早在业内提出转型。万达2016年年报显示，2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产。

此前，在接受《中国经济周刊》记者专访时，王健林提到了万达海外收购布局与万达转型之间的关系。王健林表示，万达自2012年开始提出转型，但实际实施转型主要在这一两年之间。这是万达的第四次转型。

过去万达经历了从地区企业成为全国企业，再从地产企业成为综合企业的转变，现在其主要目标已经成为从中国企业转向跨国企业。“这个目标更大。我们提出要逐渐去地产化，还有其他很多要素。”王健林说。

近年来，开发商多元化转型已经成为高频词，文化地产、特色小镇、养老旅游等似乎都成为了房地产开发的下一个方向。

谈及当前深受业内追捧的“特色小镇”业务，胡葆森坦言，目前业界关于特色小镇的话题“有点过热”。地产商做小镇大概有两种心态，其一还是为了拿地，用做小镇的概念圈地；其二是希望作为规模式战略转型的一部分。“对上市公司来讲，做十个八个小镇没有意义。从转型上思考这个问题才有意义，比如小镇的经营模式、投资模式能否创新。”他说。

租赁、共享经济被看好

本轮调控的一个亮点是，房地产中介被戴上了“紧箍咒”。3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，主旨在于规范中介机构的行为，落实正在实施的楼市调控新政。3月29日，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等三类违法违规行为。

同一时期，地产中介龙头链家集团，也迎来了新股东。

4月19日，万科称将以30亿元认购链家股份，理由是看好链家的发展空间。早在3个月前的1月9日，融创中国即发布公告称，其间接全资附属公司融创房地产增资26亿元，获得链家6.25%的股权。

“中国房地产经过30年发展，到了一个关键的节点，不能再这么疯狂地挖掘房地产带来的价值。世界上没有一个伟大的国家是建立在房地产增值之上。”链家董事长左晖直言。在他看来，未来中国会开启“去房地产化”潮流，行业的发展应该更多依赖于盘活存量。

这或许一定程度上解释了融创、万科入股链家背后的逻辑。

在左晖看来，房地产租赁市场仍然大有可为。他列举数据称，目前中国租房市场体量仍然很小，城市一年的租金规模约1万亿元，相比于近17万元不动产交易规模，差距非常大。而美国租金规模相当于人民币近3.5万亿元，因此左晖预计，未来10年，中国整个租金规模可能会从1万亿元升至3万亿元。与此同时，中国机构化的租赁占比非常低，仅不到2%，日本则达到80%，美国也有30%。

“如今房地产的存量资产有200万亿元人民币的规模，而全国的流通率大概2%都不到，怎么把200亿平方米的存量住宅通过各种手段推进流通，将对房地产供给侧改革产生比较明显的影响。”左晖直言，大力发展租赁市场，“购租并举”可以在建立房地产市场发展的长效机制方面起到关键的作用，让租房成为居民新的居住方式。

毛大庆则认为，当前全球处于技术革新的新风口，将带来经济结构的变革，房地产企业也必然面临何去何从的选择。在他看来，互联网颠覆了社会生产资料和生产要素的整合，未来共享经济将表现出强大的生命力，“使用者未必对产权有强大的诉求，但是对使用权有很大的诉求，会产生很多将使用权进行分享的业务。”共享办公、共享剧场等模式因契合用户需求而充满发展潜力。