楼市限售:炒房客资金压力大 二手房流通性变低(2)

二手房流通性变低

张大伟指出，限售基本都是取得不动产证后几年不得销售，市场交易基本都是期房为主，完成交易后通常要2年才能拿到房产证，所以未来买新房基本上至少需要4年才可以出售。

这意味着，大量的新房将被持有至少四年，影响未来的二手房供应；而如果限售时间较长，则当下市场上的许多二手房也将被“冻住”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限售对于房源的流动性或流通性进行了管制，很大程度上使得房屋的持有成本增加，这会带来潜在的二手房供应会减少，因为必须以更长周期持有。

国信证券认为，理论上，“限售”短期将减少一定数量的二手房供应，使部分购房需求向新房市场转移。

以第一个出台限售的城市厦门为例，3月份出台限售后二手房供应及成交大受影响，持续低迷。

数据显示，其1、2月份的二手房成交稳定，3月份猛涨，随后经历了断崖式下滑，及至6月，二手住宅日均成交仅60套左右；截至9月，厦门二手房成交已连续半年下跌。

持续的成交低迷也让价格发生了变化。9月18日，国家统计局发布8月70个大中城市二手住宅价格变动情况，其中，厦门二手住宅价格环比下降0.4%，降幅全国第5，至此，厦门二手住宅价格环比已连续下降5个月。

另一个一线城市中唯一实施限售的广州，二手房市场也不乐观。根据阳光家缘网统计，在3月的调控政策加码后，二手房市场活跃度快速下降，第二季度全市11区经中介促成的二手房网签量为27659套，比第一季度减少39.5%。6月全市二手住宅网签均价20095元/平方米，环比仅微增68元/平方米。

到了7月，广州市11区经中介行促成的二手房网签量为7588套，比6月的8506套减少10.8%。8月广州市（不含南沙、从化）二手房中介网签7377宗，比7月的7070宗微升4.34%，但整体成交能力与7月相差不大，比去年8月的9285宗大幅下降20.55%。

伴随传统一手楼市旺季的到来，广州已有不少开发商发布了推货信息并加快推货节奏，其中，价格大众化的增城、黄埔、从化、南沙等区域表现突出，大批新货接踵而来，部分二手楼潜在买家将被分流到一手市场。

国信证券指出，由于新房产业链比二手房更广、更长，限售对开发商、地方财政、产业链未必负面。

此外，限售后的二手房买卖市场流通性减少，有助于其转到租赁上来，增加大量的租赁房源。

中国指数研究院报告指出，短期来看，限售的作用在于降低交易频次，有利于增强租赁市场房源供应的稳定性。特别是在后期，租赁将与享受基本公共服务相挂钩，房源供应稳定性的提高有利于推动住房租赁市场健康发展。

为了使限售政策发挥其最大的影响力，严跃进认为，后续限售政策的细节会继续深入研究，包括限售期房屋的处理或资产管理模式如何建立等。另外，限售过程中如何处理各类法律纠纷也是一个重点。