36城楼市出台限售政策 严防投机或扩至50城

不论是北方的保定，还是南方的珠海，当10年限售的新规一经公开，便引发轩然大波。

记者梳理发现，买房后一定年限出让的政策，限转售时间一般为2年-3年，而保定高碑店白沟镇限售时间为5年，最长的是保定、珠海的土地出现“限转售”政策，竟然达到10年。

“现在投机仍成风。”5月25日，上海房产经济学会高级经济师顾海波在接受记者采访时说，从遏制投机的意义上讲限售是对的，但问题是限制投机的最好、最主要手段不是限售，而是收缩信贷、去杠杆及房地产保有税（房地产税）。

顾海波还称，房地产调控是个系统工程（即长效机制），必须从供给和需求及制度、法律和行政方面多管齐下，只要坚持“管好地根、管住银根、遏住投机、抑制投资、严格问责、严惩腐败”，楼市一定会回归理性。

土拍限售10年

限售最严格的第一个城市是保定。

5月20日，保定一幅最新挂牌的住宅土地在出让条件中规定，购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。这块土地名为2017-30号地块，达10.0361万平方米，竞买保证金3.91亿元。保定公共资源交易中心针对2017-30号宗地，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式，并专门出具“国有建设用地使用权出让须知”。

土地出让文件显示，“双限双竞”方法是指，最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米；竞得人在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，需告知购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

“只是一宗土地，并非是保定出让的所有土地都限售10年。”5月25日，当被问及保定限售10年时，中原地产首席分析师对记者表示，当前，楼市的减法已经做到极致，“限购、限贷、限价、限售、限商”一应俱全。

无独有偶，广东珠海也开始尝试“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。

珠海市国土局官网显示，珠国土储2017-16、珠国土储2017-26、珠国土储2017-30三幅居住用地规定购买住房10年内不得转让。按照地块的出让公告，上述三幅住宅地块均用于企业员工生活配套项目建设，但公告要求员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。

记者随后在珠海市国土局官网还看到，多幅商业用地在出让中给出“诸多限制”。包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。比如，珠海保税区2017-23号地块的规划用途为商务、商业，自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。与之类似的还有，对地块项目的税收贡献等也有要求，一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。2017-29号地块，一旦在5年的考核期内有任何一项未达到约定的，竞得人须每年向珠海保税区管委会支付违约金452万元。

相比保定、珠海有个别地块限售10年不同，保定高碑店白沟镇限售5年，其余各城市在“限售”时间上大多设定为“满2年或3年后方可转让”。长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需满2年后方可上市交易，而无锡、嘉兴均规定未满2年的，不得上市交易。

“锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让其交易，不让其贬值，有利于防止因房价下降而带来银行系统性金融风险。”同策咨询研究总监张宏伟表示，楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行时间、市场周期时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关，并非任意制定。

36城限售

当前，一线与热点二三四线城市的房地产已全面进入“限时代”。

“限售就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。这样，按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”专家说，限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫提供给记者的调查数据显示，过去的一年2个月内，全国已有90个一二三四线市、县、区实施了新一轮地方楼市调控。而今，各类“限制”多达15种：限购（一二手住宅、商住、公寓、平房、产权酒店）、限贷、限房价、限地价、限签、限售、限转售、限楼盘销售套数、限面积、限精装、限户型、限购买对象、限外资、限摇号、限自持等。

据谢逸枫统计，截至2017年5月25日，全国已经有36地进入“限转售模式”。

据专家介绍，本轮市场调控政策全面升级，从调控政策内容看，4月超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。“相比往年调控，本次调控最明显的是增加了限售+限商，如北京、上海全面实行了限商，其他二三线城市限售的范围越来越大。”专家说。

在5月18日国家统计局发布4月70个大中城市房价数据后，长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发楼市调控新政，且均采取了“限售”措施。

至于限售的影响，专家称，从政策上看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，再加上2年的限售时间，新买的房子至少4-5年才可以出售。“这种限售明显打击了投机和投资需求，切断了短期获利的可能性。”专家说，这对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

记者梳理发现，本轮楼市调控开始全面封堵了城市圈，比如北京及雄安新区周围全面限购，再有就是珠三角、长三角。在过去一年多的时间里，长三角、珠三角的周围区域，因为价格绝对值较低导致投资需求旺盛，房价上涨了一倍多。

“从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。”专家分析，出现大量炒房客是这些区域限购的主要原因。