过半省会城市住房限售 10月成交或比春节更低(3)

降温：市场已真正进入调整

在6个直辖市和一线城市（上海、天津，北京，重庆，广州、深圳）中，天津、深圳尚未对限售有所规定。拉响今年楼市调控警报的北京，在“3·17”新政中，要求购买商品住房的企业须满3年后方可交易。上海则在2016年3月25日出台的楼市调控意见中明确，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。

从效果来看，这些城市楼市已经出现明显降温。

中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房网签量为312套，同比去年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅网签量为78套，二手房网签量为23套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套，同比跌幅达到了72%。

中原地产首席分析师张大伟预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。

实际上，一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”；深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。

另据深圳市规划和国土资源委员会10月１日公布的数据显示，尚未跟进限售的深圳9月新建商品住宅成交均价为54314元/平方米，自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续12个月下降。

此前有分析人士向澎湃新闻表示，随着价格的逐步放开，未来包括北京在内的一线城市将会进一步引入对炒房更加直接管控的限售措施来稳定市场预期，在房子不能出售的情况下，将会大大降低投资者短期获利的心态。

克而 瑞研究中心指出，9月，政策面继续收紧，北京、广州、南京等多地严控消费贷违规购房，与此同时，热点一、二线城市相继上调房贷款利率。到了月末，重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、桂林、石家庄、北海、青岛、宁波等10余个城市又集中加码调控，“限售”渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，28城住宅成交量环比继续下降，市场真正进入调整。

为培育新的有效住房需求争取了时间

此外，自2014年算起，今年各地在国庆节前发布楼市调控已是连续第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日，央行、住建部、财政部发文调控楼市，将非限购城市的最低首付比例下调至25%外，还推行住房公积金异地贷款业务。2014年的9月30日，央行、银监会则是联合对楼市松绑，通过下调首付比例和贷款利率，对自住型需求进行支持。

业内人士分析认为，此次国庆节前密集发布政策的时间点，给传统十一假期销售旺季降温是原因之一。

可资借鉴的是，广东省东莞市住房和城乡建设局9月27日推出七项措施，不得变相收取订金，不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息等，切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序，维护购房者合法权益。维护房地产市场平稳运行，北京市住建委相关部门组成执法检查组在国庆假期期间每天都会对新房售楼处和房产中介门店进行执法检查。

对“灰犀牛”的风险隐患加强防范或是原因之二。

今年7月、8月，国务院新闻办、国家统计局等部门曾密集发声。国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成8月表示，近几个月房价预期仍在波动中，预期背后的根本动力是投资甚至投机而非刚性需求，要避免泡沫破灭带来预期的迅速下滑可能造成的灾难。

中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军在举例房地产泡沫等灰犀牛风险隐患时表示，要突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。（灰犀牛个体很大，一般指问题很大，也早有预兆，但是视而不见，没有给予足够的重视，结果导致了后果严重的问题或事件。）

国信证券分析“限售”城市及所对应省份对土地出让金的依赖度相对全国平均水平的高低发现，2016年全国土地出让金与全国公共财政收入的比值为22%，而限售城市的平均比值高达85%，按省份平均这一比值也达到 46%。9月22-9月23日出台调控“补丁”政策的 7 城按这一比值由高到低排分别为西安、贵阳、南宁、南昌、重庆、长沙、石家庄，比值分别为99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均远超全国平均水平。

国信证券分析称，理论上，“限售 ”短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求向新房市场驱赶，对开发商、地方财政未必负面。另外，由于新房产业链比二手房更广、更长，因此“限售”对产业链亦未必负面。此外，国信证券认为，“限售”为培育新的有效住房需求争取了时间。以上述7个城市居民购房筹集首付所需年限，与 “限售 ”年限进行对比，发现筹集首付所需年限较长的城市“限售”时间亦较长。