限售扩容至44城背后：为房地产长效机制争取时间

在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。截至9月24日，全国累计已经至少44个城市楼市加入到限售队伍行列，最严厉的保定特定地块，甚至要求10年内不得买卖。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，限售一方面是楼市将持续调控的信号，另一方面则帮助楼市稳定，进而为推出房地产税、不动产登记等长效机制赢得时间。

业内专家指出，限售城市在去年楼市9·30新政之后一周年之际扩容，对楼市调控来说是一个明显的信号，意味着本次的调控将有别于此前调控节奏，很可能将更为长期和坚决，而很多城市的楼市发展也将告别过去的阶段性低潮——跳涨的重复性，进入相对稳定的阶段，其中首次推出限售政策的石家庄楼市更为明显。

短期震慑市场加剧寒冷

对于44个城市限售新政，业内普遍认为对当地楼市的震慑作用更明显，而对于首次加入限售队列的石家庄楼市来说，限售新政无疑加剧了限购区域（石家庄新四区不在限购限售之内）楼市将维持弱市的预期。

9月23日，石家庄楼市推出限售新政，规定新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准，同时还规定非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房。

“目前石家庄整体成交量的确有下降趋势，但是幅度不大，而之前主要是本土公司冲量，造成的成交量上升，比如中宏地产、西美地产、嘉实地产等。”大唯兄弟董事长苗向华对记者介绍道，目前石家庄楼市的的格局，主要是本土房企和全国大型房企合作，并且多以大型房企的品牌形象入市，比如融创、万科等。

但是综合比较限购、限价、限贷和限售这几种调控措施，影响力比较大的还是限价和限贷，限价让品牌开发商尤其是全国性开发商降低了价格预期，比如近期石家庄万科翡翠公园的开盘价就比预期价格降低了2000多元每平米，包括融创裕华壹号之前的洋房产品也明显低于市场预期。

“一般在售的按照去年10月份的均价，将近12000元／平米来申报预售和合同备案。”苗向华表示。

“今年3月份推出新政之后，到四五月份的效果就体现的很明显了，客户减少了很多，业主的挂牌价也普遍下降了2000元-3000元每平米，回到了今年2月份的水平。”建佳地产二手房经纪人对记者表示，从5月份开始到现在，成交的房源一直都不是很多，9月份他只卖掉了国瑞城1套房，不过他建议现在是投资或者换房的好时机，业主接受议价的空间比较大。

防止资产抛售稳定市场

业内专家认为，在限售的44个城市中，石家庄和南昌、重庆、贵阳此前都没有出台过限售政策，限售对这几个城市市场后期的影响将是一个分水岭的作用。

根据国家统计局和某研究院数据显示，从2012年6月到今年5月份，石家庄楼市库存面积经历了持续增长到逐渐缩减的过程，而到今年5月份，石家庄库存面积5年来首次降到500万平米以内，另据《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析(报告II)》显示，自2012年7月以来，石家庄市内四区房价已从5年前的5000元/平米上涨至20000元/平米，5年涨了4倍，房价累计涨幅在统计的35城中排名第13。

数据显示，石家庄楼市库存去化速度从去年9月份开始加快，而从去年9月到今年5月这个时间段，也是石家庄房价上涨比较快的时间，苗向华告诉记者，这段时间石家庄房价“平均涨幅实际在一倍左右。”而当地中介介绍称，石家庄新源燕府之前的单价已经高达3万元之上。

但是随着石家庄楼市在今年开始进入全国调控队列，再到9月升级限购、限售政策，石家庄楼市的下一个5年或将进入新的发展期，房价上涨幅度可能放缓。“从这个意义来说，此前想通过快进快出、投资或者炒房的个人、机构将会得到遏制，石家庄楼市也会进一步趋稳。”石家庄当地业内人士表示。

根据记者采访了解，石家庄当地多家房企以及二手房中介公司普遍认为，未来石家庄楼市有进一步下滑的可能，但预计不会降到去年9月份的水平，尤其是新四区并未加入限购限售的范围，这方面还是会给石家庄楼市奠定一定的信心。

据了解，目前石家庄新四区一手房的房价在8000元～15000元每平米之间，如智高常春藤均价13000元/平米、鹿泉健康城的洋房均价达15000元/平米。

“在前两年楼市上涨周期内，很多个人和机构实际是加了很多加杠杆资金进入楼市的，这个杠杆的期限一般为12个月左右，少部分24个月，而今年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子。”张宏伟指出，这些个人或机构正赶上了现在的调控期，开始面临资产贬值的压力，因此限售在防止资产抛售方面发挥着稳定市场的作用。

他预计，从去年10月份开始计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年，在下行调整周期内，面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。”

张宏伟认为，各地楼市2到3年、甚至5年“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

“限售对于房价来说，实际上有助于实现更科学的房价管理模式，同时通过城市扩张边界的限制可以实现更好的房地产发展。”专家表示，从此类城市的城市规划来看，总体上符合把控城市规模扩张节奏的导向，所以是一种相对稳健的城市发展模式。