多位资深房产投资人现身说法：炒房钱不好赚了(2)

短期炒房已经没有盈利点

对于很多仍打算投资房子的人来说，北京房价近期的下降又创造出了新的买入机会。新房由于政府对价格的干预，开盘价普遍低于预期，二手房价格很多小区的下调更是达到了20%以上。

但即便如此，业内一位资深投资人却对北青报记者表示，金融政策的从严从紧，让房价的下降并没有落实到普通买房人身上，短期的炒房已经没有盈利点了。

这位不愿透露姓名的资深房产投资人告诉北青报记者，他人生的第一桶金是迫于形势所迫，由于生意失败，只有8万元现金的他，毅然决然买了顺义中央别墅区的某项目，打算“最后一搏”。全身上下的8万元全部用来做了定金，而后首付仍需要200万元，他开始游说自己的生意伙伴和亲朋好友，承诺20%的年化利息，终于借来了200万。这名资深房产投资人透露，他当时的打算就是如果失败了，就卖掉北京的房子还了债，回老家，如果成功了就翻身了。结果，仅仅一年的时间，他就卖掉了这套别墅，并还清了所有债务，还获利160余万元。从此，买房一定要用杠杆，用别人的钱买房就成了他的信条。

可如今，面对北京新房、二手房都出现的机会，这位资深投资人却很淡定，“不买，不能买，现在炒房完全不挣钱。”他向北青报记者透露，一方面“房住不炒”的政策高压不容忽视，毕竟高层三令五申，不能抱着侥幸心理。另一方面，他曾经的投资炒房经验都是快进快出，但如今，由于首付比例提高到了二套房八成首付，另外贷款政策也不断收紧，通过银行的杠杆获得资金炒房几乎是不可能的。如今的抵押贷款通常是房产市价的基础上打八折作为评估价，能获得的抵押贷款又要在评估价的基础上打七折，如此算下来，一套1000万元的房子，顶多获得600万元的贷款，年利息最低也是8%，而小额贷款年利息甚至达到了10%。另外还有重要的一点就是现在的新房，基本都是两年以后交房，获得房产证就差不多需要3年，这样算下来，投资一套房子，如果要获利，就要求3年的房价涨幅达到50%以上。按照往年的政策调控、房价报复性反弹的理论，3年50%的涨幅并不难实现，但如今，政策调控短时间没有退出的迹象，而且常态化趋势更加明显，短期利用高杠杆炒房的盈利空间已经非常有限了，相反风险却更高了。

该资深投资人透露，除非自有资金比较充裕，或者为了改善和刚需买房，否则他不建议贸然用高杠杆投资房子，对赌调控政策。

记者手记：跟风投资房产要量力而行

投资买房一直都是北京楼市不可避免的话题，诚然，历史的经验中太多的人通过大胆买房实现了财富“升级”，这对很多人形成了认识上的冲击，有不少人并非自己真有买房的需求，但是当身边的人都往“车”上挤，就会产生羊群效应，生怕自己“踏空”，现金贬值。

但是，房子并非最理想的流动资产，当调控之下金融属性减退，就会回归消费和居住本质。此时，那些居住体验不佳、配套欠缺的偏远郊区的老旧房子，就很有可能找不到接盘者。而高杠杆买入、博短期升值卖出的也很可能面临“被套牢”。

世上永远不会有稳赚不赔的投资，所谓投资，风险始终与收益并存。对此，受访的多位投资人虽然都体验了房产投资带来的丰厚回报，但也不同程度地体验了亏损和无能为力，因此这些受访投资客建议购房人要特别注意流动性风险。

业内人士认为，高杠杆意味着高债务，高额的还本付息压力可能成为压死骆驼的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆盖每月还本付息，因此一些自以为聪明的炒房客以为留着几十万元还月供，能够有两年“弹药”支撑就够了，实际上这种方案漏洞很多。该方案的前提是两年后投资的房产能顺利加价卖出，但随着调控加码，不少城市规定了限卖时间，短则两年、长则三年甚至更长。即使按两年时间计，如果考虑出售房产和过户的时间，一旦这期间“弹尽粮绝”，炒房客不仅会留下信贷不良记录，抵押物也可能被银行拍卖。由银行拍卖的房子，其价格必然大打折扣，结果炒房客不仅把自己的本金都赔进去，还要倒背银行债务。

可见，杠杆无疑是把双刃剑，高杠杆能带来高收益，但同样也会导致高亏损。对于加杠杆投资房产，一定要量力而行，也要做好承担风险的准备。