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多位资深房产投资人现身说法:炒房钱不好赚了

作者:未知 来源:北青网 更新时间:2017年12月08日 【字体:

北京的楼市在过去十几年的时间里都是财富与梦想的舞台,每平方米从几千元到几万元甚至十几万元,在这个过程中,有太多的普通人靠着楼市的发展,实现了资产的一再“升级”。无论是国际金融危机,还是政府的历次调控打压,以往的经验都最后证明了,炒北京的房子没有亏损的那一天。

也许正是出于对“历史经验”的谜一般自信,虽然当下的楼市遭遇着“史上最严调控”,但由于新房被政府限价、二手房的降价超过20%,使得不少投资需求开始蠢蠢欲动,都将楼市降价视作再一次抄底买入、实现财富“升级”的机会。然而,历史真的会重演吗?楼市投资还会像曾经那样一本万利吗?

事实上,靠着炒房一夜暴富的故事虽然多,但同样有很多借着高杠杆铤而走险、最后血本无归的例子。只是这样的事例被选择性地遗忘了。近期,北京青年报记者走访了几个不同身份的炒房人,他们有的是职业的炒房者,有的则是刚入职场不久的90后,他们的共同特点是,都善于利用金融杠杆,用最小的代价来实现炒房梦。只是如今,这些炒房客发现,超出自身实力的金融杠杆实现的不是炒房梦,而是如同枷锁一般的沉重包袱,坚持下去,意味着每天都要偿还高额的利息;割肉离场则代表着投资的血本无归。如今楼市对于这些炒房客来说,不再是想象中的聚宝盆,更像肃杀的修罗场。

怀揣着梦想投身炒房

王冲(化名)在2008年以前还是一名普通的工厂员工,上一辈除了一套马家堡的两居室外,并没有给他留下太多有价值的东西。那时的王冲,心里的目标就是赚钱,赚很多的钱,可以给儿子以后留学,可以和妻子任意出去旅游,最关键的是,可以不用再早九晚五地工作,在家就实现财务自由。

一次和朋友的饭局上,王冲偶然听到朋友谈起,一位叫做张羽冲的音乐老师,在2004年买下了50多套北京富力城的房子,赚得了人生的第一桶金,随后辞去工作变身为专业的房地产投资人,频繁出入北京各个楼盘。

说者无心听者有意,王冲突然发现,这不就是自己一直梦想的生活吗?不用工作,而且财务自由。

于是,王冲利用自己全部的家底和亲戚朋友借来的钱,买了两套荣丰2008的小户型,两年后,顺利卖出,赚得了投资房产的第一桶金。

此后的几年,王冲变身成为朋友眼中的“带头大哥”,投资房产屡试不爽,从北京到环京,经过了几年的折腾,王冲基本实现了自己的人生目标。早已辞去工作的他,已经把儿子送到了国外读书,自己专心做着投资房子的买卖。

今年一季度,王冲刚刚卖掉了在固安投资的5套房子,实现了翻倍的获利,拿着闲钱的他又将目光瞄回了北京,那时的北京二手房几乎一天一价,一套房一晚上涨价10万元是正常不过的事。这样的大好形势让这些年炒房获利颇丰的王冲动了心,很快他就用侄子和儿子的名义在北纬40度买了两套房子,一套高层、一套洋房,从看房到签约,所有手续两天内就完成了。“两年价格至少再上涨50%。”王冲对北京青年报记者说。签约后的他,按照自己一贯的经验,认为两年50%的房价涨幅已经是很保守的预计了。

与资深职业房产投资人王冲不同,许达(化名)则是一名普通的央企员工,90后的他,在北京读完大学就去英国深造了两年,回国后进入了国家电网通州分公司,因为电力工作的需要,通过电网的铺设,许达比大部分普通人更早地感受到通州正在发生的变化。对于通州的称呼,也从最初他嘴里的“村儿”变成了“大通州”,直到现在的“市中心”。

由于工作关系,通州核心区的电网铺设和规划,许达都查看过,进一步增加了他对通州,尤其是运河核心区未来发展的信心,眼看着这几年房价的不断上涨,投资一套房子分一杯羹的想法开始清晰。但因为限购原因,没有购房资格并且自身实力有限的许达,最后又找到了三个志同道合的小伙伴,打算通过凑份子的方式,合力投资一套通州运河核心区的房子。

最后,他们将目标锁定在了运河岸边的一个商办项目。用许达的说法就是,既不占购房名额,而且距离未来的北京市中心只有几分钟路程,发展潜力和出租回报都会非常可观。于是4个人在年初就凑齐了400多万现金,以公司的名义一起买下了一套小户型作为投资。

遭遇滑铁卢 老房虫割肉100万止损

梦想的种子播了下去,没想到收获的却是沉重的负担。王冲买来投资的两套房子,一套200多平方米的大户型,另一套两居室100平方米左右,年初的成交单价约合8.7万元/平方米,两套房子的房款、中介费、税费合计需要2800万左右。但不巧,王冲买房后不久就遭遇了“3·17”楼市调控,首付的提升、贷款的收紧让王冲第一次感到了巨大压力。

由于儿子和侄子名下都有房或者有过贷款记录,按照新的政策,两个人都被列为非首套购房人,首付上浮到八成本已是沉重负担,然而祸不单行,王冲儿子的贷款审批最终没有获批,那套100多平方米的两居室必须要求全款了。无奈之下,暂时没有更多现金的王冲只能以更高的杠杆筹钱全款买入。为了凑齐,他抵押了自己住的房子和给儿子毕业后准备的婚房,并且又通过各种小额贷款凑齐了全部的房款。“每个月大约还款支出就需要8万+。”王冲表示,他本打算持有两年就出手,扛两年利息,结果没想到,调控政策接踵而至,并且高层不断发出“房住不炒”的言论,也让王冲感受到了这次调控似乎与以往的短线调整不同,他一直期待的报复性反弹还会不会来呢?王冲第一次对炒房产生了犹豫。

最后苦熬了大半年,如今该小区的二手房报价不断下挫,已经低至74000元/平方米左右,而王冲的贷款利息却一点也没少,每月仍面临近10万的支出开销。终于扛不住了,王冲最终决定卖掉那套100平方米的两居室,腾挪资金,力保那套大户型,做长期持有的准备。“算上中介费、税费、房子本身的回调,半年损失了100多万。”王冲表示,投资房子多年,这是第一次亏本。

许达的情况相比王冲也好不到哪去,他最近半年总是在念叨“第一次炒房,就被套了”。由于“3·17”新政后,商住和商办类产品再次遭到打击,市场上的类似项目很长时间都没有成交,许达和朋友们合力投资的这套房子,还没有收房,在中介那里的报价就低过了买入价,而且中介还不情愿代理。

“我们4个的买房钱几乎都是这些年全部的身家,有个朋友甚至是拿着刚收到的结婚彩礼钱就参与进来了。幸亏大家都有房住,有工作,要不真不知道怎么办。由于没交房,卖都卖不出去。”许达告诉北青报记者,虽然他暂时看不到房产升值的盈利点,但好在他们4个人凑的全款买房,没用金融杠杆,并且通州运河两岸的建设不断提速,他也期待着未来能够租上个好价钱。

楼 盘 价格(元/平) 区 位
圣桦城 4500 内蒙古大道
鑫河国际花园 3800 内蒙古大道
蓬莱尚岛 23800 安仁镇
北欧丽景 8100 花水湾镇
香槟大道 3800 晋北新城
星星卡纳湾畔 3700 内蒙古大道