未来三年房企偿债额达1.5万亿 资金链重压期降临?

春节后，房企融资量继续井喷。中原地产研究中心统计数据显示，一月来，房地产企业融资计划公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。

高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。

今年偿债额逼近5000亿

房企发债如同“车轮战”。

2月14日早间，时代中国公告称，已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同一日，世茂房地产宣布发行10亿美元优先票据，票面利率6.125%。

14日当晚，更大的地产新闻在于绿地控股发布公告，称全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司（下称中民投）及其子公司上海佳渡置业有限公司（下称佳渡置业）持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。在此次转让前，中民投和佳渡置业分别尚持有49%和1%（合计50%）的中民外滩股权，后者的核心资产则是价值达数百亿元的董家渡13、15地块。

2月13日早间，融创中国称，拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。2月13日，中国海外发展表示其全资附属公司中海地产集团有限公司公开发行公司债券（第一期）35亿元，最高利率3.75%。春节长假之后，房企的融资计划一波接着一波，让市场应接不暇。

中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析，从去年四季度开始，房企的融资难情况有所缓解。不过，由于资金缺口较大，目前房企的负担依然巨大。因此加大融资力度，已经成为房企不得已的选择。

从房企的资金成本看，较前期有所平稳下调。特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有所降低。

“虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债，基本在4%-5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”张大伟表示。

房企拼命融资的背后，是即将到来的偿债高峰。

中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看，2021年三季度房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021年一季度的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元，而一季度有840.38亿元的债券可回售。因此，加上回售规模后一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示： 这一局面主要是2016年的后遗症。当年，房地产市场尤其是上半年政策相对宽松，房企密集发债，三年债务期满之后，造成现在地产行业资金链紧绷的状况。再加上目前地产行业处于调控期，市场观望情绪严重，成交量下降，加剧了房企的压力。“我估计今年房企的日子不好过，特别是中小房企，会加快销售楼盘项目，以价换量的现象会真正出现。”

房企发债一波三折多项目被中止

和此前一致唱多不同，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，观望情绪浓厚。这体现在一系列数据上。

春节过后，各大房企2019年首月成绩单陆续公布，整体销售额出现明显放缓。根据万科发布的公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，这比2018年1月的679.8亿元下降了28%；恒大方面，1月销售金额为431.7亿元，也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%；碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额，为330.7亿元。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月13日，合计30家企业公布销售额，销售总额为3189.4亿，同比2018年同期的3574.76亿下调了11%。

这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企加快融资。应对未来的还债高峰。

市场显然也关注到了其中风险，不少融资计划一波三折。

2月14日，上交所信息显示，上海大名城拟发行的一笔24亿的小公募被中止审核；2月1日和昌地产集团申请发行的“中金和昌资产支持专项计划”被中止审核，涉及资金3.3亿。遇阻的不止上述两家企业，还包括融创、俊发集团、阳光壹佰、合景泰富等等企业。

“房企的融资愿望确实十分强烈，但是今年年初个别中小房企的股价出现大幅波动，引起市场对于中小房企的债务担忧，特别是如果今年地产行业的增速当真放缓，可能会有一批中小房地产企业的资金链接受考验。目前监管对融资计划的审批会更加关注企业的偿债能力，从而对这些融资案的审核过程更趋仔细和严格。”一家大型房企市场部的负责人表示。

张大伟认为，当前房企集中抛出大量融资计划，显示出房企对融资诉求明显上涨。当前楼市销售放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资和债务集中到期，后续企业为缓解资金压力，会加大融资力度。不过，监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大，“狼来了”这次可能成真。