今年楼市“钱紧”预期依旧 土地市场大概率低热度运行

“面包价格由面粉决定。”某种程度来说，观察房地产市场的表现如何，土地市场是一项重要的监测数据。对于刚刚过去的2019年来说，在“房住不炒”的定位下，受房企融资环境趋紧影响，房企拿地更加理性。业内人士预计，2020年土地市场大概率低热度运行。

中国数据研究院发布的最新数据显示，截至2019年12月26日，全国300城共推出住宅用地10988宗，推出规划建筑面积12.17亿平方米，推出量较上一年增加4.56%。其中，成交地块共8534宗，同比增加272宗；成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%；从成交价上看，2019年全国300城住宅用地成交总金额41060亿元，同比增加19.53%；此外，300城成交住宅用地综合溢价率为14.56%，同比收窄0.18个百分点。

“整体上看，2019年土地市场整体表现较为理性。”中国指数研究院常务副院长黄瑜对《证券日报》记者分析称，2019年上半年，房企在资金环境改善等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史纪录。但去年下半年以来，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场明显降温，住宅用地流拍率持续提升。

记者从克而瑞研究中心提供的数据了解到，从近一年土地成交溢价率走势来看，截至2019年12月末，土地成交溢价率仅为7%；而从土地市场流拍率走势来看，呈缓慢走高趋势，截至2019年12月末，土地市场流拍率达14%。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》记者采访时表示，2019年上半年，在一二线城市率先调整竞拍条件、加大优质宅地供应的刺激下，土地市场出现明显回暖，土地市场流拍现象也随之减少。但进入下半年，由于各地相继收紧调控政策，且与土地市场密切相关的房地产融资渠道也从年中开始持续被收紧，随着房企资金压力的加大，土地市场流拍现象明显加剧，这也是下半年来流拍率重回高位的原因所在。

但马千里也指出，虽然2019年下半年流拍现象较上半年有所增加，但这仅仅是从2019年当年的表现来看，若与2018年同期相比，流拍现象并不如2018年严重。

黄瑜认为，2019年土地流拍数量较2018年减少，也与地方政府更加理性地推地有关。

值得关注的是，2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，在部署2020年重点工作时首先明确的，就是要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。

在马千里看来，从政策层面来看，“稳房价、稳地价、稳预期”仍是2020年房地产市场的运行基调；而在资金面上，银保监会在去年年末称要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为。总的来说，“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎，而土地市场热度大概率仍会持续低位运行。