大额融资短债高发 房企一季度频繁发债应对销售回落(2)

短债高发 境外融资先扬后抑

值得关注的是，除了大额融资外，一季度债券融资另一明显的特征是短债高发，尤其是发债更加灵活和更低利率的一年内超短期融资债券。其中包括“审批快、利率低”的疫情防控债，在疫情期间缓解了很多房企的资金压力。

据贝壳研究院数据显示，2020年一季度国内债券融资短期债务占比31%，较2019年同期大幅提升15个百分点。

对于房企的融资举动，中原地产首席分析师张大伟认为，2-3月份销售放缓，房企的资金压力将越来越大，房企增加一切融资手段，比如长短期、境内外，不计成本高低，包括尽量大额度融资等。

自去年以来，随着国内融资环境的收紧，境外融资成为房企资金来源的又一通道。在春节后，房企发行的多笔境外债券以获超额认购而告捷，其中包括，2月10日，中梁控股2.5亿美元债券订单峰值超8.6亿美元；2月14日，佳兆业宣布4亿美元债券收获逾140家投资机构的反响；2月20日，当代置业宣布2亿美元绿债超额认购14倍等。

贝壳研究院数据显示，一季度房企境外发债277亿美元，折合人民币约1965亿元，发行区间在“1亿-3亿美元”占比58%，超过3亿美元占比34%。

其中仍不乏大额发债的房企，1月16日，恒大发行两笔合计20亿美元的优先票据。1月21日，又传出恒大计划发行两笔40亿美元的优先票据的消息。而2月绿地控股拟申请80亿美元票据计划上市。

不过，值得关注的是，3月随着境外疫情的加剧，境外融资渠道受限。对此，贝壳研究院分析人士表示，目前，融资环境分化，境内环境好转，境外环境恶化，恐慌情绪逐步在债券、股票、黄金、外汇等方面蔓延，美元呈现流动性危机，传导至境外融资受限，短期境外融资将回落。

中原地产分析人士也表示，3月随着美股一个月4次熔断，加上海外疫情影响，不少外资机构暂停或放缓了地产融资业务，境外的融资成本出现了明显抬升。不过，考虑到内地房企境外融资大多只能借新还旧，且美元债规模比较小，影响相对有限。

4月超800亿债务到期 房企融资或分类放松 

在业内人士看来，2020年作为房企偿债高峰年，叠加新冠肺炎疫情影响，债务再融资现象在2020年将更加明显。

根据wind数据统计，二季度房企到期债券规模约合人民币2249亿元，占全年比重28%，其中4月份，68笔债券到期，债务折合人民币约819亿元，占二季度36%，占全年债券金额10%。

从目前海外债以及信用债来看，发行主体仍以百强房企为主，尤其是具有国资背景的企业优势更加凸显。未来，对于中小房企而言则面临更大的挑战。

据克而瑞分析人士称，央行逆周期调节绝非放水房地产，就去杠杆而言，房地产仍是去杠杆的重要领域。目前，房企融资环境或将分类放松，贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企，国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望适度下降。但对于那些高杠杆、高负债经营的房企，仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆，整体受益程度有限。

为应对当前市场环境，中指研究院分析人士认为，随着国内疫情逐步得到控制、复工返岗有序展开，面对较为宽松的融资环境，房企应抢抓机遇加大融资力度。此外，考虑到受疫情影响房企销售压力将会显现，部分企业的资金链进一步收紧，房企应加大营销，以保障企业现金流安全，实现平稳度过。