50强房企营收超4万亿,哪些成“生力军”?

房企一直以销售规模论长短，但营业收入更能反映造富能力。2019年房企年报披露接近尾声，营业收入一览无余，为此新京报房产新闻部推出《2019年50强房企营业收入排行榜》，旨在分析营收结构及走势，为转型中的房企提供借鉴。

综合来看，2019年50强房企的营收同比增幅超30%。其中一些中小房企表现突出，以超过2倍的增速领跑。相比之下，龙头房企增速已现乏力，TOP10房企增速则在30%以下。与此同时，房企间营收水平的差距持续拉大，碧桂园以4859.08亿元位居首位，而朗诗地产以85.59亿元位居50位，两者相差几十倍。

11家房企营收进入千亿阵营

相比此前房企及机构披露的销售业绩，营业收入更能体现经营成果、现金流以及提供利润保障。具体来看，营业额与销售额的时间节点不同，销售额是在签署购房合同后就计入，而营业额是要在房屋竣工产权移交后才可计入，在这之前都是在预收账款上。因此营业收入相比销售额有延迟性。一般而言，房企的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入。

2019年，50强房企总营业收入达到约4.6万亿元。而在2018年百强房企的营业收入总额也才超4万亿元。

值得关注的是，TOP10房企营业收入总额为2.74万亿元，占比达到59.6%。这也体现出房地产集中度再次增强，强者恒强的逻辑仍然适用。

具体来看，2019年3家上市房企营收超过4000亿元，分别是碧桂园、恒大、绿地。其中碧桂园以4859.08亿元位居首位；中国恒大以4775.61亿元位居第二位；万科营收为3679亿元，位居第四位。

近两年，“碧恒绿万保”头部企业始终占据TOP5。其中，碧桂园与恒大之前的“营收王”之争很是激烈。2018年，中国恒大登顶，营收率先破4000亿元，增速高达50.25%。虽然2019年恒大营业收入规模仅次于碧桂园，但增长率仅为2.4%，远低于碧桂园的28.2%。

从榜单来看，2019年共有11家房企的营收规模突破千亿元，而去年是9家，今年新增了世茂和华夏幸福两家房企。

据建诚晟业联合创始人苑承建分析称，与往年相比，房企面临“增收不增利”的难题。在增收的同时，各企业2019年归母净利润率普遍下滑，在头部房企中，只有融创、金茂分别提高2.1%、1.4%。

增速放缓，TOP20房企未超30%

除了营业收入规模能透视房企的财务状况外，营业收入增长率更是衡量经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标。

事实上，2019年，与销售金额同步放缓的还有房企的营业收入。而且越是规模房企，增速越低。

从具体数据来看，TOP10房企、TOP20房企、TOP30房企、TOP40房企、TOP50房企，营收同比平均增速分别为23.05%、27.4%、30.22%、37.19%、37.2%。随着房企排名增多，增速也在呈现逐渐走高的趋势。

在营业收入TOP10房企中，中海外和恒大增速分别为13.6%、2.4%，低于TOP10房企23.05%的平均增速。而碧桂园、万科、绿地、保利、华润置地营收增幅在20%-30%之间。仅有融创、世茂和龙湖三家房企的增速超过30%。

对比去年来看，2018年，营业收入TOP10、TOP20房企的增速分别为33%、33%。而今年这一梯队的房企增速均未超30%。

虽然增速下降，但是营收同比出现下降的企业并不多见。在50强房企中，47家房企同比上涨，仅有3家同比下降。其中，禹洲地产营收下降4.38%、首创置业营收下降10.62%。

出乎意料的是，2019年，泰禾营业收入为237.48亿元，降幅达23.36%；归母净利润更是下降67.62%。对此，泰禾解释称，2019年因为转让项目股权及合作方开发，累计减少项目21个，导致销售业务收入减少约72亿元，同时受调控政策影响，毛利率大幅下滑，影响净利润约20亿元。

《2019年50强房企营业收入排行榜》显示，绿城中国、中国恒大、雅居乐、阳光城四家房企的营收增幅为一位数。而增速在20%-30%之间的房企数量最多，达到16家。增速超40%的房企也达到13个，高增速的房企多为中小房企。