红橙黄绿房企分档:告别借新还旧 降杠杆成必然(2)

降杠杆时代来临

目前各种消息显示，“三道四档”确定了各家房企负债总量。换而言之，负债指标健康的房企，可以增加的规模会大，反之则亦然。

近日，华创证券固收团队认为，若实施“三道四档”，未来房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，以降低剔除预收款的资产负债率。

“统计中发现，剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多，因此新政落地后，提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”该团队在报告中称。

此外，该团队还提示，房企销售回款周期或将缩短，以保证经营性现金流的充沛；“短借长还”的行为或将减少，房企的负债结构有望改善。

近日，多位房企人士向时代周报记者表示，在他们看来，监管是鼓励房企回归经营、避免激进扩张。

在此约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，则需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。

这或许也意味着，房企正在向过往高杠杆高周转高负债模式告别。

从目前各家在业绩会上的回应来看，基本对“三道四档”积极乐观，且表示已主动降杠杆、减负债。

8月26日，融创董事长孙宏斌用“很从容”来回应此事。

他表示，公司早就开始调结构降杠杆降负债。

万科总裁、首席执行官祝九胜也表示，万科有能力有信心适应变化。他称：“万科保持现金为王。”

不少中小房企管理层也认为公司自身可以适应。

弘阳地产首席财务官申广平在8月27日业绩会上就表示，公司目前满足三道红线规定，也会继续坚持在有财务约束下的规模利润和杠杆的平衡增长。

在孙宏斌看来，按照规定，即使是绿档的房企负债增速也不超过15%，这基本锁定了房企的增速。

“三道四档”实施后，规模化的房企特别是前十强房企的排位基本会固化，“没有足够规模的房企，基本不可能像此前一样实现鲤鱼跳龙门。”孙宏斌认为。

旭辉控股董事局主席林中则认为，优秀的企业会实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益于这种政策；对于依靠高财务杠杆以及盈利能力弱的企业，“三道四档”的影响可能会稍大一点。

警惕表外融资

尽管多家房企表示，并不担忧融资监管的加强，但多位市场人士则认为，“三道四档”实施细则需要更加细化。

“比如处在红色档的房企，一旦无法继续获得增量信贷资金，房企的资金链不排除会断裂。”8月31日，一位大型国有银行信贷部人士对时代周报记者这样说道。

该人士同时也表示，应该警惕房企为了降负债会使表外融资大量增加的可能性。

近日，标普信评也指出，“三道四档”将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。

过往时间里，不少房地产开发企业通过收并购、合作等方式展开业务。体现在报表中，是长期股权投资在总资产中占比量的提升。

此外，采用合作开发模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

“为了降负债，现阶段房企对债务进行存量管理，但今后会倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，一旦联营、合营的事件增多，明股实债的风险也可能上升。”上述信贷部人士对时代周报记者表示。