50家房企超三成净负债率过百 过渡期积极降负债(2)

监管大棒与过渡期降负债

“三道红线”直指房企融资命门，但仍存一定缓冲期。据媒体报道，目前12家房企试点实施，正式实施日期是2021年1月1日。

在9月14日举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房地产融资规则前后差不多酝酿了将近两年的时间，前期广泛征求意见，形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。

潘功胜指出，在这个规则制定过程中，我们也充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，目前“三道红线”在12家房企试点，并未全面实施。这给了高负债企业以缓冲时间，如果能够运用好“金九银十”传统的营销节点，加大营销与销售回款，并加快股权融资以及表外融资的力度，就能优化现金流。”

由此看来，接下来的几个月，无论是降价销售积极回款还是拓宽融资渠道，降负债都将成为房企的工作重心。在年中业绩发布会上，富力地产管理层表示，年初计划在年内把净负债率控制在185%以内。从目前来看，年中已经降至约177%，完成年初目标，预计年末下降至160%左右。恒大高层表示，将通过分拆资产上市降负债。融创中国高层表示，目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。

在实际行动上，包括恒大在内的部分房企，已经在“金九银十”期间启动降价促销措施，加速销售与回款。另有不少企业加大融资力度，中原地产研究中心统计数据显示，9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷，境内债券发行超过304.8亿元，同比2019年同期的207.1亿元上涨了47%。此外，8月美元债累计发行高达65.6亿美元，相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176%。9月中上旬继续发行33亿美元。

中原地产首席分析师张大伟表示，市场传闻政策变化，大量房企井喷融资，过去几个月海外资本市场动荡，基本封死内地房企业外融资可能性，海外融资明显减少，少数融资也面临高价可能性。但着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。

此外，在拓宽融资通道上，股权类融资增多，诸如富力地产配发新股，恒大分拆物业、汽车板块上市。58安居客房产研究院分院院长张波表示，股权融资将成为房企下一步融资所采取的重要手段。

未来，“三道红线”试点扩围是大概率事件，各大企业提前优化负债结构，势在必行。潘功胜表示，下一步，我们将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。