唤醒沉睡的"小金库" 公共维修基金如何为民所用(3)

业委会自管案例

多位住建系统公维基金负责人坦言，监管部门的确设置了很多提取的门槛，目的是为了“看好这笔钱”。但站在业主的角度，这些门槛阻碍了房子的修葺，需要得到改变。

11月3日，深圳市发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》，提出遇到天台或外墙严重渗漏，电梯冲顶或蹲底(坠落)、消防、用水用电等突发重大安全隐患时，物业应紧急处置，事后告知业委会进行确认，即可支取应急维修资金，而不需要经过“双三分二”业主表决同意等流程。北京、重庆、成都等全国大部分城市均增设了使用维修基金的应急通道。

全国范围内，维修资金的管理模式主要有政府代管和业主大会/业委会自管两种。但绝大多数城市仍然由政府负责维修资金的筹集、日常监管和使用审核工作。

根据此前政策，在满足已成立业主委员会、并且在数据共享银行设立日常维修金子账户两个条件下，业主大会拥有自行管理公维基金的权利。

北京万科星园小区是北京市首批由业委会自管公维基金的小区。2004年，万科星园成立业委会，并于2007年12月将公维基金统一划转到业委会在光大银行设立的专用账户。

万科星园业委会负责公维基金划拨和管理的王煦向记者展示了小区公维基金账本:自2007年以来，减去13年来的修修补补，账户余额仍逐年增长，从起初的3000余万元增长至现在结余超过5000万元，期间维修项目使用的都是基金的利息盈余。

每年年初，万科物业制定申请公维基金进行大修的方案，上报业委会报备，业委会决定资金预留和存储排布。实际上，自管小区使用公维基金的流程和政府代管一致，均需要向房管部门报备、第三方鉴定等，但享有最终划拨权和决定资金用于保值增值的权利。

“由业主决定自己的钱怎么用、怎么得到更高的收益。”王煦解释，为保证各项决策出于公心，选举业委会成员时也会优先有责任心且具备一定专业知识的业主，或在业主中聘请工程维修、会计审计、金融理财方面的业主作咨询顾问。

早期，万科星园业委会仅将这笔钱简单分成3个月、1年、3年、5年等定期存款。近几年，有业主向业委会反映，可与光大银行商谈大额存单的利息，最后成功将2个多点的利息抬到3.3%-3.5%。“因为光大银行知道我们大概率不会转存其他银行，提息力度有限，但每年算下来也多出几十万元，多一笔算一笔，都是小区的收益。”王煦说。

据了解，截至今年9月份，北京市共有约30亿元公维资金划转到小区业委会账户自管，共涉及12家商业银行，占全市公维基金总额的4%。

据重庆住建系统物业处负责人介绍，重庆全市由业委会自管公维基金的只有几千万元，自管比例低于0.1%。相比之下，武汉、上海成立业委会的比例要高得多，上海自管公维基金的比例超过9成。“每个城市因地制宜，并不是自管或政府代管就一定更好。”上述重庆物业人士认为，业主自管公维基金需要天时地利人和，“人和”是首要条件，即业委会组织素质、全体业主的支持配合程度，制定自管公约。目前，重庆市小区成立业委会的比例不足3成，因此大规模自管条件尚不成熟。

北大学教授萧鸣政指出，建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时，并未明确其对维修资金保值的义务。“既然是基金，就要去运作，不应让它贬值，”他建议监管部门可将小区至少50%的公维基金交由业委会管理，通过组合定期存款等方式自负盈亏，检验业委会有能力自管后，则将剩余一半拨付。

各地探索

除了上述北京、襄阳，全国多个城市均出现过开发商或物业企业延期未交、挪用首期公维基金等情况。

为何会发生维修资金被违规挪用的情况?前述南方城市住建局官员分析，现行的“165号文”等文件并未明确禁止开发商或物业公司代收维修资金，实际操作中，大多数居民为了方便，会委托代缴，公维基金管理中心还是照常办理。

在追缴执法过程中，上述住建局官员发现有两种情况涉嫌挪用公维基金。一类是业主委托开发企业代缴，但部分开发商出现破产、卷款跑路等问题，一个大型小区公维基金就能达到数千万乃至上亿元;第二类是开发商挪用、缓交。“部分开发商为了争取公维基金用于高周转，在建设完工、楼房竣工验收后，先办理整个小区的房屋所有权证，即‘大产权证’。随后，开发商向业主代收公维基金，并不直接给公积金管理中心拨款，而是延缓3个月甚至1年，争取资金使用时间。”

“2007年‘165号文’要求业主缴纳公维基金，才能办理房产证，但实际落地并不理想。在住建部与自然资源部机构改革前，不管开发商什么时候缴公维基金，只要想办房产证就一定得缴到房管局。”前述南方城市住建局官员坦言，现在不动产登记划归自然资源局管理，自然资源局认为办理产权证的文件里并未要求“已缴纳公维基金”证明，因此办理不动产权证时，不能强制施行。

自然资源部在2008年取消办理不动产权证时，必须审核业主已足额缴纳公维基金等规定。一位研究、制定全国公维基金政策的人士特别提醒，“这是一个巨大的隐患。任何一位业主漏交，就不能启用公维基金去维修。”

续筹也是公维基金待解难题:当账户余额低于首期基金的30%后，需经当地房地产房管部门或业委会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

“但目前全国对续筹公维基金没有强制性手段。”上述政策人士直言，业主对提前续筹的重要性不够了解，全国续筹比例也较低，等到房屋损坏真正影响到业主时，再去启动整栋楼的业主来掏钱就很困难了。”

经济观察报记者获悉，今年以来，住建部正研究筹集多方意见，为房子“养老”支招。一位住建部高级官员曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出让金，为房屋维修提供长期资金保障。目前这一设想仍处在探讨阶段。

今年5月正式颁布的《民法典》提及，“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决，专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”换言之，未来仅需要1/3业主表决同意即可使用公维基金。