唤醒沉睡的“小金库” 一万亿公共维修基金如何为民所用

2020年10月中旬开始，国务院在北京、湖北等14个省市开展第七次大督查，其中，住房公共维修基金(下称“公维基金”)的归集、使用是督查的一项重要内容。

国务院第九督查组在湖北发现，9家开发商代收的5062万元住宅维修资金未及时上交专户，4家开发商或物业挪用住宅维修资金1184万元。此外，经济观察报独家获悉，针对专项审计发现的线索，近期北京市住建委联合住房公积金管理中心开展的公维基金专项执法行动发现，全市6个小区公维基金未及时上交专户，目前已追缴回约2.6亿元。

和督查、审计中发现的问题相比，更普遍的矛盾在于，随着越来越多的城市进入住房存量阶段，房屋改造的需求直线上升。国务院参事仇保兴曾指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，比去年增加一倍。然而，在实际支取过程中，公维基金存在使用难、收益低等问题，很多房屋因此处于应修未修状态。

在今年的中央经济工作会议上，“加强城市更新改造和存量住房建设，做好城市旧住宅区改造工作”被列为2020年的重点任务。

1998年，建设部、财政部联合发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，开启了房屋公维基金时代。基金设立的初衷是给物业更新和维修提供资金保障，被称为房子的“养老金”。2007年后，缴纳公维基金成为办理房产证的必要条件，一般存入各地房管部门开设的专户代管。

像北京、深圳这样的城市，公维基金的体量以百亿元计算。来自住建部的数据显示，全国基金总额结余超过1万亿元。

公维基金四大难关

每到夏天，家住顶楼的万双就很害怕北京的雨季，天花板和窗外能同时“下雨”，掉落的墙灰四溅，仅靠每年刷一层腻子应急。现在，她又开始为冬天提心吊胆——楼栋东侧的外墙已脱落出一大片，大风一刮，如果瓷砖从十几米高空砸下去，后果不堪设想。

更现实的问题是，不断变得斑驳的外墙，也让万双的房子与对面小区价差越来越大。

“不能任由小区继续破下去了!”

为了申请动用小区公维基金，万双挨家挨户给邻居说明，希望能征得大家的同意。但顶楼房子漏水，一楼的业主常以工作忙推脱;东边的外墙墙皮脱落，西侧单元的部分业主觉得暂时不需要修，毕竟这笔钱，用一点、少一点。有人回应她说，如果公维基金用完，突发电梯损坏、管道维修更紧要的工程，让全体业主续筹更麻烦。

在北京有十余年物管经验的物业公司总经理蒋显，看过太多小区居民支取公维基金难的案例，以他的总结，万双碰到的问题，只是难题的开始。要顺利支取这笔钱，至少要过四道难关:

第一关是获得业主共识:按照2007年建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》(下称“165号令”)，要使用住宅专项维修资金，需经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上(即双三分之二)的业主表决同意。

如果小区从未成立业委会或业主大会，组织筹建顺利也需要持续数月。而业委会组不起来或名存实亡，是中国绝大多数小区的现状。

如果争取到了大多数业主的同意，就来到了第二道难关跟前:申请资金使用的环节多、流程长。经过30天公示后，业委会或物业企业再向房管部门发起使用公维基金的申请备案，还需经过居委会、审计部门等审核，全程包含备案、预算审价、现场查勘、决策公示等环节，才可以拨付部分维修资金。维修结束后，监管部门还需要察看验收、上报费用明细、审定盖章认可等，最后拨付剩余款项给维修单位。

今年6月，广州市政协常委曹志伟在《关于改革物业专项维修资金管理制度，助力“老”物业焕发新活力的建议》提案中披露，按照正常情况，仅公示至少需要54天，实操中部门的审批时间至少需要100天。“总体没有6至8个月拿不下来。”

第三道难关是，如何让小区居民相信维修工程的货真价实。南方一城市住建局物业处处长透露，许多业主提到“过度维修”，怀疑物业公司或维修单位虚报费用，例如维修电梯这类特种设备，更换某个零件、修理维护的费用难有统一标准。

第四“难”，普遍存在于建成于1998年以前的公房、房改房老旧小区。其难点在于:公维基金缴不齐、没有分户以及账目混乱。

近年，北京一批超过3000万平方米的非经营性资产小区被剥离出来，统一由首开集团进行管理。经过梳理，3000万平方米的非经小区的公维基金总额约为6亿元，其中近4亿元尚未移交，已接收到的2亿元中，至今连一笔都没有成功支取使用过。

首开集团旗下物业公司一位负责人介绍，由于1998年以前的公房、房改房并未强制收取公维基金，部分小区或楼栋缺失，缴存不足可能导致公维基金被封存;此外，此前的产权单位将公维基金与购房款一并存入账户里，并未分账，或未分摊到每幢、每户，导致现阶段维修需要动用资金时，需要全体业主“双三分之二”表决同意。

“这对长期无业委会、无物业管理的老旧小区难上加难，而这类小区恰恰是最着急需要中修、大修的房子。”上述首开旗下物业公司负责人说。

北京大学政府管理学院教授萧鸣政认为，公维基金使用管理办法看似简单，实际操作中的普通老百姓尤其是老旧小区的居民奔波于“跑章”、审批签字等环节难度很大。他提出，住宅专项维修基金管理问题改革的重点是转变政府职能，创造便利业主使用这笔钱的机制。