空置率攀升租金下降 多地写字楼市场持续遇冷(2)

资源供应过剩 行业加速洗牌

受访人士介绍，当前各地写字楼空置率较高的背后，有供过于求的市场因素以及产业结构不尽合理等多重诱因。

写字楼供大于求。

今年上半年，深圳市累计吸纳甲级写字楼办公面积约14万平方米，超过2019年的全年吸纳量。在供应量连续四年大涨的情况下，写字楼市场逐渐饱和。

深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵表示，部分城市产业转型升级速度快，原有的一些产业空间并不能充分满足新产业业态发展需要，为吸引更多现代金融、总部经济、研发创新等现代服务业入驻，因而增加了商务办公等现代服务业用地的供应量；同时，一些城市允许将旧工业区的工业用地建设成介于生产制造功能和商务办公功能之间的创新型产业用房，其外在形式就是写字楼。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端预计，2020年至2024年，深圳可能入市的甲级写字楼供应量将达到791万平方米。“由于阶段性供过于求，未来几年，深圳的甲级写字楼将持续维持高空置率状态。”

疫情影响租赁活动。

据第一太平戴维斯、CCEF提供的数据显示，在包括北上广深四个一线城市和杭州、成都、武汉等14个二线城市的18个样本城市当中，除了南京、苏州外，其余16个城市的写字楼租金跌势已超过一年。

业内人士介绍，近年来，多地甲级写字楼供应快速增长，但企业需求增速显然没有赶上写字楼供应的增速，在写字楼资源供过于求的当下，疫情加剧了市场的去库存压力。

高力国际华北区研究部董事陆明认为，企业整体营收增速受到大环境的影响，随着疫情防控常态化持续，社会生产生活逐步正常运行，但居民消费端仍受到一定的抑制，这些因素都从一定程度上影响到需求反弹。

部分城市新兴产业不足。

天津财经大学教授丛屹认为，一些城市目前处于产业结构的调整阶段，互联网、平台经济发展尚不够完善，缺少如头部互联网公司、在线教育等一批能够为商务楼盘带来需求亮点的新经济业态企业。

在北京、上海、广州等地，信息传输、软件和信息技术服务业、金融业成为写字楼吸纳主力。前期快速扩张且租户结构以初创公司为主的商务品牌开始出现退租撤场现象，行业洗牌现象加剧。

科学合理规划 促进良性发展

受访人士表示，大量写字楼涌现，一方面增加了城市景观和天际轮廓线，推动固定资产投资增长，展现一个地方经济、社会发展的成就，另一方面，其暗藏的风险隐患也不容忽视。建议在控制商业楼宇数量和规模的同时，理性制定规划城市发展路线。

南开大学滨海研究院副院长薄文广认为，商业楼宇本身的资金回报率并不高，许多城市的摩天大楼拔地而起，仅仅作为城市形象的展示之用。就目前办公资源供大于求的现状来看，需要合理规划进行顶层设计。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉认为，近年来，一些城市及其各个城区，招商引资展开了“竞标赛”，新区动辄和纽约曼哈顿、伦敦金融城等标志性区域对标。当前企业、个人在创业上心态愈发务实，靠高档写字楼装饰门面获得市场青睐并不现实。因此，各地应降低期待，放慢脚步，理性制定规划城市发展路线。

同时，调整土地供应思路。据深圳市规划和自然资源局副局长王策飞介绍，针对供地结构失调带来的写字楼供应过多，为优化用地结构，深圳市2020年缩减了商服用地的供应量。

其次，在税收、金融等方面出台积极政策。广西房地产协会副会长李景新建议，写字楼招商可由企业分散招商转向由政府层面统筹的集中招商，写字楼资源闲置率高的问题持续多年，已非市场端通过自身调试能够解决，需要政府引导“放水养鱼”。龙光地产广西区域公司营销管理事业一部负责人陈梁认为，金融市场的支持也至关重要。当前贷款难度大、门槛高，且利率上浮较多，给有购买写字楼意愿的客户造成较大约束。“写字楼方面贷款一次最多500万元，建议金融机构适当放宽政策，以刺激市场活力。”

此外，根据市场新需求调整发展方向。薄文广认为，商业楼宇开发商应当走出思维误区，不要将目光只放在建设“高大上”的项目上，也可为新兴的中小企业“量身定做”一些走“亲民路线”的办公资源。在写字楼租赁成本不低的情况下，技术范式的变革引发了办公形式的诸多变化：腾讯会议、钉钉等办公软件的出现和功能不断完善，使一些资金不充足的中小企业失去了承租办公场地的动力。因此，针对这一部分需求，要求开发商转换思路，让中小企业不再“望楼兴叹”。