中铁借高铁与地铁圈地 地产营收117亿

高铁工程大步流星之时，一支高铁“队伍”油然而生。作为其中“骨干”，中国中铁股份有限公司（中国中铁，HK0390）的基建建设业务快速发展。此外，中国中铁的地产业务更是势如破竹，不经意间就进入了地产圈“百亿军团”，并成为了“囤地大户”。

在2010年中国房地产企业销售金额与销售面积排行榜中，中国中铁分别以133亿元、185万平方米排在第21名、第17名。不只如此，中国中铁更是立下战略目标，要让旗下地产公司中铁置业集团有限公司（以下简称中铁置业）“未来5年进入全国房地产行业前10名、未来10年进入前5名”。

如此鸿鹄大志，中国中铁如何实现？其在高铁基建业务上的“话语权”，能否助其地产板块“一臂之力”？

中铁成都号称“铁半城”

在成都老城墙尚未完全拆除的时代，中国中铁旗下子公司中铁二局股份有限公司（以下简称中铁二局，600528.SH）等铁路部门占据了城北的大片土地，被称作“铁半城”。而今，这座建设于上个世纪50年代的“铁半城”，大多数建筑已经覆满灰尘，破旧不堪……2011年6月，中铁二局总经理唐志成宣布金牛片区九成改造项目正式启动。

据初步统计，需要改造的区域总计占地面积约415亩，划分为通锦地块、沙湾地块、铁路新村地块、马家花园宾馆地块、西一环地块五大区域，涉及单位21家，住户8200余户，人口2.9万余人，需拆迁房屋面积约84万平方米，总投资约100亿元。

“铁半城”旧改项目之外，成都诸多房地产开发项目都有“中铁”的影子。其中“中铁西城”便是中国中铁旗下的全资子公司中铁置业于成都倾力打造的作品。

“中铁西城”位于城西西部新城核心区，是成都市政府规划的六大百亿商圈之一。该项目占地288亩，建筑面积超过70万平方米，总投资预计为50亿元。项目涵盖了五星级酒店、大型商超、城市剧院等配套，是迄今为止成都城西最大的城市综合体。

“该项目位于正在修建的地铁4号线上，中铁置业是以相对较低的价格、以挂牌形式取得该地块。”四川中原地产研究员周觅向时代周报记者表示，该块土地出让时，还引起不小争议。据成都市相关规定，出让一宗土地或者打包在一起的几宗土地，面积不得超过200亩。而中铁西城的两宗土地加在一起超过了，业界就此怀疑这块土地是为中铁置业“量身定做”的。

如此打包并不鲜见。据了解，中铁置业就通过陆续拿地的方式取得成都郊区温江区数千亩土地，计划打造成一个别墅盘。除了上述项目之外，中铁二局旗下中铁瑞城置业有限公司（以下简称中铁瑞城）在成都双流、新界、郫县、大邑、都江堰等多地都有项目，且建筑面积均在30万平方米以上。

“中国中铁旗下有各种公司在成都做地产开发，以中铁置业为主，此外还有很多‘马甲’。”周觅表示，保守估计，若把中国中铁旗下在成都地产公司看成一个整体，其开发的项目量，一定会在成都开发商中排前五。

基建公司地产规模不容小视

中国中铁旗下房地产公司众多，其在全国20多个省市，有70多家房地产企业。通过控股和参股等资本运作方式，中国中铁房地产资源得到有效整合，逐渐形成中铁置业、中铁瑞城两大脉络。

中铁置业是中国中铁的全资子公司，注册资本21亿元，公司具有房地产开发一级资质。中铁置业拥有12家全资（控股）子公司，53家成员企业。集团成员企业遍布长三角、珠三角、京津塘中心经济区域以及全国各中心城市。2010年，公司房地产开发业务营业收入117.1亿元，同比增长114.6%。由中铁置业开发的贵阳中铁逸都国际、西安缤纷南郡、武汉百瑞景中央商务区等房地产项目，均取得较好开发业绩。截至2010年12月31日，公司处于开发阶段的项目占地面积1456万平方米，总建筑开发面积2501万平方米。

相比中铁置业，中铁瑞城的规模略小一些。据公开资料显示，中铁瑞城是中国中铁二局全资控股子公司，全面负责中铁二局范围内房地产开发及城市产业业务。

中铁瑞城前身为1988年7月成立的铁道部第二工程局房屋建设综合开发公司。1999年6月，改制成为中铁二局集团房地产开发有限公司。2008年3月，中铁二局整合旗下房地产业务，以中铁二局集团房地产开发有限公司为主体,通过增资、更名方式组建中铁瑞城，集中管理中铁二局范围内所有房地产公司及项目，并代管集团公司一级土地整理项目。

中铁置业和中铁瑞城的区别在于，前者的业务遍及全国，而后者主要活跃在成都市场及成都周边地级市和贵阳、北京等少数城市。同中铁置业上百亿元的年收入相比，中铁瑞城置业每年的销售收入只有20亿元左右。

除中国中铁之外，同样致力于高铁建设的中国铁建股份有限公司(中国铁建，HK1186)，其地产业务规模也不容小视，而中国铁建“国际城”系列在业内名气也不小。据公开资料显示，截至2010年底，中国铁建分别在北京等26个城市开展房地产开发业务，项目建设用地总面积646万平方米，规划总建筑面积2012万平方米。2010年有29个项目在21个城市进行销售，销售面积183.4万平方米，比2009年增长141.3%；实现营业收入51.89亿元，比2009年增长98.73%。

过半土地没有通过招拍挂

基建出身的中国中铁、中国铁建，算是地产行业的“外来客”，可与地产行业其他“外来客”相比，这两个公司的发展步伐堪称“神速”。世联地产首席分析师王海斌更是称其出身于国家队，发展速度自然不用担心。

中投顾问高级研究员高博轩向时代周报记者表示，规模上，这类公司资金实力雄厚，又具有国企背景，相比其他地产公司，经营风险可控性更强。“而基建业务的高速增长，为地产业务的发展提供了强大的后盾。”

据了解，中国中铁、中国铁建在地产方面的销售不算高，但土地储备已达一定规模，均在2000万平方米以上，储备量已经堪比招商地产、华润置地等其他较有“名气”的地产央企。土地资源作为房企的“生命线”，中国中铁、中国铁建有何本领能屡获土地？

“这些公司的土地储备有的是因历史原因划拨给企业的，如中国铁建的‘军转民’的土地，有的是通过旗下地产公司以招拍挂方式获得。”高博轩认为基建业务也为地产业务的发展提供了强大的后盾，借助高铁背景，无疑有利于这些公司以协议拿地的形式取得土地。比如，中国中铁的大量房地产资源，其土地成本相当一部分是通过项目建设转换得来，地价成本很低。

王海斌则向时代周报记者表示，不走招拍挂程序，通过政府划拨或者协议出让方式拿地，成为中国中铁、中国铁建取得土地的重要方式。“出让的土地中，有一半没有通过招拍挂程序，很多国企以各种理由协议拿地，借助高铁、地铁建设潮流，中国中铁、中国铁建获地不少，且拿地成本不高。”

虽然拿地成本不高，但中国中铁、中国铁建地产业务的盈利能力在地产公司中并不出众。据财报显示，2010年，中国中铁、中铁二局、中国铁建房地产开发的毛利率依次为23.73%、16.46%、29.95%。“地产公司的毛利率都在30%-40%以上，30%以下就算中等偏下水平了。”王海斌如是认为。

相比上述公司的基建业务而言，地产板块的毛利率还是非常可观的。以中国中铁为例，2010年，其基建建设、工程设备和零部件制造的营业收入分别为4117亿元、103亿元，毛利率仅为7.66%、16.27%，远低于房地产板块。中国铁建方面，其工程承包业务、工业制造业的营业收入依次为4284亿元、92亿元，毛利率分别为8.12%、15.74%，与其地产板块相比同样有不小差距。