8月成都迎房价转折点？

当前，万科、碧桂园等龙头房企率先“低头”全面降价“暗涌”变“明潮”蔓延至全国，成都几乎每个楼盘都推出了不同程度、不同形式的优惠措施。不难看出，在调控政策下，成都楼市已逐渐出现了从量跌到价变的实质变化，部分区域降价趋势明显。

成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明认为，房价从暗降走向明降，一方面是政策的力量，另一方面成都市场供给量大大增加，应该说，市场的力量更大。前段时间，由于供不应求，所以即便有“三限”当头，部分楼仍然还可以小幅涨价。而现在是供大于求，需求在过去一段时间被抑制，近期供应量持续增加，出现了短期阶段性的供大于求，而这正是价格由暗降到明降的基础。

供给充足是“明降”的基础

当前，部分老盘是去年底甚至更早的时间开盘，一二期的价位相对较高，如今政策和市场的双重压力下，想降价也会有老业主不愿意的矛盾，只好以暗降来平衡。而新开盘没有任何前期压力，低于周边楼盘均价入市，就算是明降了。比如城南的中德英伦联邦，通过赠送面积更好的品质实现降价；万科海悦汇城，通过赠送精装赠送面积实现降价；城西的傲城，如果去年开

盘的话可以开到五六千，而现在开盘，也就4800-5000元。这些项目都没有前期负担，因此可以用非常温柔的价格开盘。

由于前两年很多地都是在峰值期拿的，刚性成本本身就很高，因此不管是暗降还是明降，降价空间都不会太大。房地产企业为了在市场有号召力，打动观望群体，主动对接市场购买力，降价是必须的。的确，峰值期间的房价并不能代表正常房价，谷底的房

价也不能，去掉峰值和谷底，那个平均价格才是正常房价。而今，成都楼市或将迎来“明降”潮，亦是市场和调控这两只手共同作用的结果。

欧阳晓明认为，降价的基础一定是充足的供给，没有这个基础，降价绝无可能。成都市政府在市场供给方面做得非常不错，正是“手中有粮，心中不慌”，充足的供给不仅为降价夯实了基础，也更好地配合了消费者的实际购买能力。

政策调控是“明降”推手

目前，国家收紧了资金的闸口，房地产企业希望更快地增进资金流转，加快回款，“明降”既合理也正常，同时也是国家和老百姓都希望看见的结果。

“在生存还是发展这个问题上，开发商肯定是选择前者。”森宇集团董事总经理范波坦承：“本轮调控，在保障社会构建和谐这个目标上，应该说已经见效，持续多年的高房价应该说有所回落。由此可见，国家调控房地产市场的决心之大，并且下一轮调控力度将更大、涉及面更广，开发商已经完全没有必要与政策展开博弈。我认为在新的市场形势下，开发商的定价策略

已经进入一个转折点，走向更加务实的阶段，事实上，森宇自开发南湖国际社区以来一直奉行这样的定价策略。我判断，中远期的房价走势应该在平稳运行的基调下，受供求关系等市场因素的影响而小幅震荡，大起大落的可能性不大。”

进入下半年，在大型房企努力向二三线突破，寻求新的业绩增长点的同时，二三线城市限购新政“可能即将出台”的信号再次“山雨欲来”。前有强势政策调控的“围追堵截”，后有信贷融资全面收紧以及年度销售业绩指标的“扼紧咽喉”。背水一战的众多楼盘项目似乎也只剩下

了“大幅度降价”、“尽早尽多回笼资金”的华山一条路以求自保。近日，万科、碧桂园、绿地等国内龙头房企率先在全国范围内举起降价大旗，华南、华东区域的多个大盘以7.5折、8折等前所未有的全面“优惠”，再次引爆市场需求，并迅速引起行业的“多米诺骨牌”效应。席卷全国的降价潮已经让大家看到，面临内忧外患的双面夹击，降价是必然趋势。现在成都开发商所需要考虑的，不是降不降的问题，而是怎么降有面子和降多少合适的问题。事实上，部分资金压力大的房企，已经开始了大幅降价的“自选”动作。

“明降”将极大削弱观望情绪

面对或将到来的“明降”潮，不少开发商感到非常担忧，担心降价会进一步加剧消费者的观望情绪。对此，欧阳晓明认为，这个担心不太有必要。他说道，成都的房价泡沫本来就不多，对成都的买家而言，当前房价出现5%-10%的降幅，大部分人就会愿意下单，不仅不会蔓延观望情绪，恰恰相反，会极大地削弱购房者的观望情绪。如今的消费

者是理性的，经过媒体的大力宣传，消费者已经对房价的刚性成本较为了解，只要房价进入他们的购买区间，就会下手，而不会出现越降越不买的情况——不要低估消费者的智商。

有分析人士指出，降价这个话题是广大市民都很关心的，调控前，我们都希望房价能大幅下跌，没想到，事与愿违，物价一再飚升自然房价就不会再跌。成都每年大量人口基础的增加需要房子，结婚需要房子，强大的通胀压力也让消费者把注意力放在楼市上，“要跑赢CPI”，而这一波降价潮无疑会给刚性需求一个释放的突破口。

现在需要担心的是，现有的充足供给可能很快就会被消化掉，很快市场又会迎来新的一轮供不应求，新的一轮涨价。