成都楼市郊区称王 围城已成必然之势

前段时间，成都商报记者和一些同行去佳兆业君汇上品踩盘，那种交通不便地势偏僻和购房者热情之间的巨大反差让同行们纷纷表示：“当时，我震惊了”。高新区与华阳在很多地方仅有一街之隔，这边属于主城，对面属于郊区，因为购房政策约束条件不一样，市场行情差别巨大，这边门庭若市，那边门可罗雀。

过去十年，主城开发高潮迭起，如今大规模的住宅建设已经接近尾声，进入半场结束的读秒阶段，而作为城市化下半场的郊区楼市早在两三年前就已经露出崛起苗头。据正合地产的数据，今年上半年郊区住宅成交660万平方米，主城区只有350万平米，相较于去年接近6:4的比例，如今的差距还在拉大，郊区围城已成必然之势。

从时间上来看，已进入今年楼市的下半场，对于已经在市场竞争中取得领先的企业来说，下半年一定会再接再厉扩大胜利果实。而对于那些暂时落后者，也一定想突出重围。为了这个目的，很多企业招数使遍，从地产巨头那里挖人已是家常便饭，近期在万科排名仅次于王石郁亮的刘爱明下嫁协信就是最典型的案例。

在楼市下半场，必须关注那些正在起变化的“选手”，他们或将改变整个楼市的行情和表情。例如，上年半挺进成交面积TOP20强的项目中，南湖国际社区、上锦颐园、麓山国际社区、四季康城、蓝光圣菲TOWN城等项目会因为产品形态和销售进度而发生秩序的变化。而那些近期上市表现突出的项目，如中德英伦联邦、佳兆业君汇上品、中铁西城，虽然没有进入上半年的成交红榜，但他们所掀起的“蝴蝶效应”已经开始深刻影响市场；还有那些即将上市的项目，如华润·金悦湾、万科五龙山、牧马山蔚蓝卡地亚、保利康桥、九龙仓御园等楼盘，即将改写成都楼市高端项目的价格天花板……或许，这些项目在成都楼市百万级的交易数据中所占据的比例还不到两位数，但他们所折射的市场和行业意义具有代表性的，也是必须写进历史的。而且，无论是高端华宅还是普通楼盘，对于新项目来说，谁不想像英伦联邦和君汇上品那样一炮走红呢？

下半场已经开赛，大开发商备战郊区的趋势依旧明显，诸多地产巨头在郊区都有土地储备且体量巨大。上周，某巨头成都公司就带着自己所有的代理公司和广告公司去了杭州，在西湖边，他们谋划的是如何在下半年续写辉煌。

看球的人都知道，最精彩的比赛一般都在下半场。简单总结完上半场之后，我们会看着开发商们走向新的战场。

【普通住宅】

郊区占比超过六成；

全国前十房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%；

60-130平米这个普遍被认为属于“刚需”群体的面积段成交房源的套数占比达到80%。

首次置业 到绕城高速做选择

上半年成都市场依旧整体表现平稳，不过在市场调整背景之下，一些集中性趋势已经越来越明显：近郊五区县龙泉、郫县、新都、双流、温江的成交量远超主城区；大开发企业的销售业绩上扬，市场向大开发商集中的趋势明显；在产品面积端上，60-130平米户型的成交套数占据八成，处于绝对领先态势。

从区域上看，主城区住宅成交量已经远逊于郊区，而由于价格导向作用明显，刚需出城，郊区成为刚需的主要置业区域。在以刚需为基石的当今市场，郊区崛起之势已经不可逆转。此外，郊区的名企名盘依旧是最受购房者关注的项目，与第一季度的行情相似的是，品牌企业的产品在如今的市场情况下更受购房者关注；而在户型面积上，中小户型占据多数依旧证明了主流刚需市场在眼前的主要支柱地位。

区域

主城区成交量仅为郊区一半

根据世家机构2010年年报显示，去年郊区成交面积1591万平方米。而综合多家机构的年度数据，其实从去年起，成都市主城区和近郊区的成交面积比例就已经达到了4:6左右，郊区呈现崛起之势。今年初，成都的调控措施出炉之时，已有多家机构和多位业内人士在预测后市走势时提到“郊区将超过主城区占据主流”这一判断。

根据正合地产提供的数据，上半年主城区成交商品房350万平米，近郊区成交660万平方米，近郊区领先主城区310万平方米，占到上半年总成交的65%左右。结合过去两年主城区和近郊区的成交面积数据可以看到，近郊区和主城区的近郊面积之间的差距继续拉大。无论从哪角度来看，近郊区成为楼市成交主力都是必然，而其中最主要引导因素来自于价格。

随着主城区的大规模城市化建设已经基本结束，开发商“出城”已是大势所趋。在上半年销售额和销售面积排名靠前的项目中，南湖国际社区、佳兆业丽晶港、上锦颐园、合能四季康城、果壳里的城、恒大御景半岛、中信未来城等项目都处于郊区。但凡我们能想到的大品牌开发商，都在成都近郊区有在售项目。随着交通和配套门槛的逐步解决，近郊区域更加适宜居住，以刚需为主的自住需求出城置业是郊区成交量上升的重要原因。实效机构执行董事吴昊就曾表示，如今首次置业只有到绕城高速附近做选择。

另外一个不容忽视的事实是：除了少数区域因为自然资源而具有的特殊居住价值之外，相较于成都市主城区泾渭分明的区域属性，近郊区对于居住的均好性更加突出。而近郊区在城市化过程中的后发优势让各个新城在城市功能规划、配套设施建设等方面都能做得更加科学和合理。

企业

前十强业绩增长80%

根据数据，今年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。在成都，大开发商也同样强势，根据统计数据，今年成都市销售金额排名前五的企业分别是保利、万科、龙湖、华润、中海，此外绿地、九龙仓、蓝光、恒大、中铁建等企业也有突出表现。
根据正合地产对成都市场单盘成交面积前20名的项目统计结果来看，前20名半年的平均销售面积为12万平米，前十名的平均销售面积为13.7万平米。在以往来说，10万平方米几乎是一个楼盘一年的正常销售面积。

综合各家机构的分析，这些大企业走强的原因无非是占据主流产品市场或者根据市场形势调整了营销策略。今年的楼市普遍被认为是刚需走强的一年，因而占据主流产品市场的开发商获得巨大优势。购房者在市场调整的背景之下，对于品牌开发商的产品更加青睐。嘉联地产副总经理刘忠认为，在这种市场背景之下，大品牌企业的产品意味着更高的安全性，所以在市场不好的时候，份额向大开发商倾斜已是必然。

此外，还有一些开发企业选择了通过调整价格来赢得市场，中德英伦联邦、中铁西城、佳兆业君汇上品都以低于片区平均水平的价格入市赢得了不俗的销售业绩，一些在售项目也对售价进行了调整，中海自4月底起进行了全国范围的降价销售，5月和6月中海的销售额都突破百亿大关。此外，九龙仓时代晶科名苑、复地雍湖湾等项目也通过团购的方式提高折扣。

出于对各大城市新区未来发展潜力的看好，一些在新兴区域开发的大品牌企业借此吸引了较多注意，中信未来城、万科海悦汇城、保利公园198、果壳里的城、中国铁建国际城等项目凭借区域潜力与品牌综合的优势表现突出。