房产税扩大征收范围 非住宅地产过户也将缴税

“卖一套价格60万的小公寓，光税就交了将近8万元，里边有契税、个税，这个月还新增了房产税。里外一折价，没赚多少钱。”刚卖了一套小户型公寓的李先生说。

 住宅市场在经历了几轮严厉调控后，遭受沉重的打击，商业地产的成交却逐渐呈热火朝天状，大量投资需求转向商业地产，特别是一些商改住项目、酒店公寓等更是打出“不限购、不限贷”的广告来进行楼盘促销。而来自市地税局的一则有关个人自用非住宅转让或出租征收房产税的公告有可能打破这个市场的美好景象。而早在今年三四月份，北京、武汉等地就对“个人自用非住宅”开征房产税，这也意味着要想钻“限购令”盲区的路越来越窄了。

卖房遭遇 比以前多交1万多税钱

李先生告诉记者，他2009年在市北区中央商务区买了一套小公寓，总价40万元。“当时市场并不好，所以也不敢买大房子，就选了一套小公寓投资，商务区发展，公寓的需求肯定越来越大，升值潜力应该不错。”李先生心里盘算着。公寓去年交付了，他就往外出租，收益还可以，而且因为住宅“限购”，他所持有的公寓属于商业产权，正好是“限购”的盲区，一时间变得炙手可热，房屋中介的报价从去年开始不断上涨，今年起更是稳步上升，涨到了60万元，2年涨了20万元。因为突然紧张，李先生决定把公寓卖掉。房源挂出三周后有客户说想买，中介一算只是税费就将近7万元。

“我当初投资公寓时压根没想到买卖时会有这么多的税，买家也是，好家伙，我们俩都吓一大跳，心里一咯噔。”李先生说，最后几经协商，和客户均摊了税钱，这才成交，上周中介去忙着给办理过户，又接到通知增加了一块儿房产税，还要再多交1万多块钱。“好不容易协商好了那将近7万元的税钱谁来承担，现在又突然冒出个1万多的房产税，买家死活不愿再交，最后又是折腾了一番，俺俩才谈妥。要不是手里确实缺块资金，我才不卖呢。”李先生向记者大倒苦水。

宁夏路二轻新村小区附近一中介经纪人杨女士与李先生同样遭遇了新增的“房产税”，“我们店里月初成交了一套公寓和一个商铺，都补交了这块税，才顺利办下过户手续。地税窗口上个月就挂出了这个通知，我们是8月有了这两单买卖去办过户时才知道的，虽然额度不算多，但总归是增加了买卖双方的成本，所以免不了要折腾一番，好在双方各让了一步，这个单才没‘黄’。”经纪人杨女士说，不仅税收上多加一块儿，而且房产评估时也多了一道手续，要进行二次评估。

业内分析 商业房产持有者压力增大

21世纪不动产青岛区域市场分析师张斌说，他也是刚听说要交房产税的，感觉比较意外。“我们做了这么多年二手房买卖，无论是住宅，还是非住宅，都没交过房产税，而且还是按年限来交，持有年限越长转让时交的越多，这跟住宅持有年限越长税费交的越少正好相反，而且对于个人非住宅出租时也要交税，看来政策是越收越紧啊。”张斌说，而且自今年起，无论是住宅还是非住宅出租时都要办理租赁证，缴纳100-250元的费用不等。谈及该政策对市场的影响，张斌表示，相对住宅来说，青岛近年来商铺、写字楼、公寓等商业用房转让交易的数量并不算多，而且个人投资商铺、公寓之类的，大多数是用来出租，因为出租收益很可观。但在住宅限购的背景下，商业地产交易再次收紧，也就意味着投资渠道进一步缩小，那些想钻“限购盲区”空子的投资者就得多掂量掂量了，对于手里有多套商业房产的投资人来说压力就较大。但对于整个商业地产市场的影响到底有多大，现在还不好说，未必会影响投资走向。

酒店式公寓将受影响

另一不愿具名的房产代理销售公司负责人分析认为，商住两用项目是最近几年才出现的，住宅产权是70年，商业产权是40年或50年。这两年我市涌现出不少此类商业产权公寓，如李沧宝龙城市广场、诺德广场、华远汤米公馆、厚德森林国际蓝钻公寓、苏宁繁华里嘉悦等，万科、中海、保利等大型知名开发商也纷纷抢滩商业产权的酒店式公寓。此次地税新政虽然针对二手市场，但二手转让交易费用增加带来的影响必将推及新房市场。

此外，今年5月，北京五部门联合下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，开始对北京的商业用地进行政策控制，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。禁止商改住政策的实施，意味着开发商不能再开发此类房型，也意味着现有的商业性质的公寓将有可能成为“最后的晚餐”。北京作为全国楼市的风向标，在一定程度上体现着未来全国楼市的调控方向。目前青岛市的商业性质公寓尚未受到影响，但未来会不会受到波及呢？据岛城业内人士的消息，目前青岛还未出台政策禁止开建此类房，但在规划审批环节已经大幅收紧。

地税新规非住宅过户需征房产税

记者在地税办理窗口看到这一纸通知，落款时间为2011年7月22日，通知指出：为加强税源控管、堵塞税收漏洞，自即日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证；无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，才能办理过户手续，税务部门对此类过户房屋进行前置审核及现场查看，并自受理之日起3个工作日内通知纳税人办理纳税手续。需提供资料包括土地证、房产证、取得房产的原始发票、契税税票或各项费用明细表等。

个人自用非住宅应缴纳土地使用税，如有土地证，年应纳税额=土地证上记载的土地面积×地级单位税额；如没有土地证，是楼房的，年应纳税额=该栋楼房总占地面积×房屋的建筑面积×地级单位税额/该栋楼房总建筑面积，是平房的，年应纳税额=房屋建筑面积×地级单位税额。

个人自用非住宅应缴纳房产税，年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产原值为取得该房产时的发票金额；没有发票的，可提供购买房屋时的契税税票或各项费用明细表，以契税计税依据或其过户成交金额作为房产原值。

非住宅出租也征房产税

该通知还指出：个人出租非住宅的，应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。需提供材料包括房屋租赁合同、租赁双方的有效身份证明、租赁发票等。

个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12%，房产税应纳税额=租金收入×12%；月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率18.65%或18.7%，包括营业税、个人所得税、房产税等，其中营业税应纳税额=租金收入×5%，城建税应纳税额=营业税×7%，教育费附加应纳税额=营业税×3%，地方教育费附加应纳税额=营业税×1%或2%，房产税应纳税额=租金收入×12%，土地税应纳税额=租金收入×0.5%，印花税应纳税额=租金收入×0.1%。

算账出手两年公寓要多交万元税

岛城大型房屋中介公司青房置换相关负责人介绍说，以往个人持有的商铺、公寓、写字楼等商业用房转手买卖时，要缴纳契税(房产价值的3%)、个人所得税(房产买进卖出差价的20%)和营业税及附加(房产买进卖出差价的5.5%)。随后这名负责人粗略算了一笔账，以李先生卖的60万小公寓为例，应缴纳税额=60万×3%+(60万-40万)×20%+(60万-40万)×5.5%=69000元。现在，新增的房产税年缴纳额=60万×(1-30%)×1.2%=5040元，因该房产已购进2年，房产税应缴10080元，这样下来李先生总共应缴79080元税钱。“根据地税局的规定，房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。”