成都房企危机围城 在出路和退路之间彷徨犹疑

开发商、购房者、政府三者之间的相互观望，致使2011年成都楼市明显放缓。面对强硬的政策组合拳，房地产开发商从惊讶、抵制、硬撑到降价，表现出一系列应激反应。于商品房卖方市场而言，严峻的考验正随着时间的推移而具象化，重重危机围城之下，诸多房地产企业在出路和退路之间彷徨犹疑。

2011年“博鳌房地产论坛”上，多名业界权威人士分析认为，市场几乎被叫停的时候还能出量，说明目前已到了一个重要的价格弹性窗口期。如今的成都楼市，已不再是开发企业单方面说了就算，降价顺势成为离弦之箭，并以此翘首期盼着市场的回暖。

八月下旬，60余家上市房企公布了半年报告，据各房企报告显示，这60余家房企今年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期增长11.75%；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元，较去年同期增长19.92%。虽然这60余家房企的整体业绩出现了近两成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，业绩下滑达到了26家，占已披露年中报告房企总数的40%。

其中，这下跌的26家房企，绝大部分为二、三线城市开发商，净利润下滑超过100%的房企也全部是中小房企。调控加码，销售乏力、融资出路受堵、资金链问题日益凸显不断制约着这类房企的发展，基于此，不少业内人士表示，下半年中小房企会更倾向于选择走低价快销路线，松绑自救。

政策的效用

伴随着“新国八条”的出炉，限购领、加息、上调准备金、一房一价等政策，几乎让所有房地产开发商都感到寒意逼人。

2011年上半年，受限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都房地产市场，销售节奏开始放缓，根据相关统计数据显示，今年1至5月成都市主城区商品房成交总套数为62565套，总面积为4852677.36平方米，同比去年套数和面积分别微涨了1.55%和16.74%。

即便该数据有小幅度上涨，但也就在今年，成都住宅市场销售将至历史低位。据相关数据显示，4月11至17日，成都市主城区商品房供应量呈现集中供应，从整体供应来看达到高位，而成交量虽然有所回升，但是仍处于低位波动。供应上，主城区商品房新增供应面积333051.69平方米，环比增幅为343.84%；成交方面，主城区商品房成交量反弹回升，成交套数和面积环比增幅分别为45%、31%左右，各区域成交套数仍不足百套。

事实上，过去的几个月里，成都土地市场上演着“冰火两重天”、各区域销售状况冷暖不一、品牌房企与中小房企的表现差异明显等等，在某种层面上来讲，与楼市调控大幕的再度拉起不无关系。伴随着“新国八条”的出炉，限购领、加息、上调准备金、一房一价等政策，几乎让所有房地产开发商都感到寒意逼人。

自今年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求各地确定价格控制目标并向社会公布，二套房贷首付比例提高至60％。这一调控，在发出信息的第二天，就引起了成都购房者的焦灼，房产交易中心里挤满前来办过户手续的人，彼时过户火爆的状况，主要也是为了降低交易费用。此后一月，成都市房管局联合国土局、财政局等5大部门联合发布了新国八条的成都细则，这也意味着成都版限购令的面世。成都细则表明，成都户籍居民暂停第三套住房的购买，非成都本地居民凭纳税或社保证明可够1套住房，对于无法提供证明的则暂停购房。双管齐下的成都版限购，很大程度上遏制了置业者对住宅市场的消化能力。

紧接着，国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》要求从5月1日起商品房销售实行一套一标，一方面控制了开发商随意涨价的几率，二来未经备案的房子不予预售许可。

而成都试水 “限地价、竞公租房面积”的双竞制，竞建面积最大的为该宗土地最后竞得人，这也在一定程度上冷却了不少开发商拿地的热情，然而，不拿地也意味着无米之炊。据悉，随着2011年建设1000万套保障房计划的提出，各级地方政府都分配到了比往年更多的保障房承建任务。以成都为例，根据房管部门的公开消息，2011年成都将新建、改建、采购、租赁、配套保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米，这一数字，是2010年成都市房管局年初公布的73万平方米计划建设量的近6倍。

上述多方管控业已描摹出今年成都房地产市场的轮廓。即便在这些政策出台之初，一些房企及业界人士对此并无感焦虑，但随着时间的推移，他们再也不愿忽视眼下严峻的实况直播了。