规避70/90规定 160平米房一分为二办两个产权证

近日，居住在城南的刘先生向本报反映，他看中了位于城南二环路丽都片区一套169平米的商品房。正准备交定金的时候被告知，这套房子要办两个房产证。刘先生大惑不解，明明是一套房子，为什么要办两个证呢？一个业主如果手持两本房产证，房子如何按揭支付，业主是否存在风险呢？开发商的行为是否已经违反国家规定呢？记者对此展开调查。

调查两套房打通变身一套房

昨日下午，记者陪同李先生来到售楼部。售楼部置业顾问小张告诉记者：由于国家的调控政策，李先生购买的这套房子，要办两个80多平米小户的产权证。

分明买的是一套房子，产权证却要办两个，按揭贷款要办两次……从上月到本月，成都城区内多个豪宅>豪宅楼盘开盘，但是购买者发现，部分面积在140-280平米的商品房单位，购房者可以得到两本以上的房产证。原因是有些开发商将原先不足90平米的两套以上住宅直接打通进行了改造，作为一套大房销售，而每平米价格较同地区小户型房产高出许多。

记者经过调查发现，“一套房子，多个产权证”的奇怪现象在北上广深等房价偏高的城市已不是怪事，是开发商与国家政策博弈的结果。日前，成都多个以150平米以上大户型为主的豪宅楼盘陆续面世开盘。在国家“90平方米以下套型面积占总面积的比重不得低于70%”这样的规定下，却建造出一个以大户型为主的高档小区，它是如何做到的？原来，该楼盘向市规划局申报时，确实是按照这样的比例，但实际上却把2套80平方米的中小户型，改造成1套160平方米的豪华大户型，“捆绑式”对外销售。

不过在开发商看来，与其说开发商在“作弊”，不如说是在大胆尝试新办法。另外一位开发商认为，通过改造户型成为“通户”，走高端路线固然可以卖高房价，但实际对项目本身品质并非坏事，因为大多数户型打通后都能做到户户通透，既保证通风采光，又加强了每户人家的私密性。现在在城区内对大户型的需求量有增无减，而国家政策使得这批客户的需求无法得到保障。这样一来，客户对大户型项目的需求就可以顺利满足。

目的巧妙规避“70/90”规定

记者了解到，“通房”在北上广深已经不是个别现象。业内人士向记者透露，为了应对“70/90政策”对户型面积的严格限制，开发商早在委托建筑设计公司做方案时就做了“两手准备”，比如要求房子还是按大户型设计，但其中要设计分隔墙(今后可以随时打开)，这样变“两套”，就可达到“70/90政策”的报批、报建要求。虽然按照这种设计施工会增加不少土建成本，比如增加厨房、卫生间的管线，以及分隔墙等，但是这种方案可以通过规划部门的审批，最重要的是，对于开发商来说，房子是按大户型销售的，这样就实现了“一箭双雕”的目的。

表面上严格执行“90平方米以下套型建筑面积占商品住宅总面积的70%”的规定，暗地里却把2套90平方米的户型拼成1套180平方米大户型，进行捆绑式销售。这种做法是否属于违规的行为？

目前国家没有任何的法律法规对这种情况进行规定，可以说是“法无规定不为过”。去国土房产局登记的都是一套一套来申请，登记在案的都是符合规定的，对于此后的改造等做法，国土部门没有权力来干涉。相关部门负责人表示，只要不打掉承重墙、保留楼房的主体性框架结构，没有破坏规划，这种做法没有不当之处。

说法“一房两证”有弊有利

在城中另外一豪宅售楼现场，记者与一名准备购房的张先生攀谈起来。他表示，自己对楼盘无论是地段还是户型都比较满意，但是担心虽然表面上只购买了一套房产，但是实际上一次性购置了两套房产，手握两个房产证，如果国家出台关于个人第二套房的相关规定，甚至将来如果第二套房要缴纳高额的税金，是否意味着其也属于个人购买第二套房的范畴。

工商银行商业银行信贷部门相关负责人明确表示，如果事后追查出来，银行会将其重新还原成第二套房来执行政策，购房者应慎重考虑。目前监管部门对第二套房有非常明确的态度和政策，不仅是监管部门，银行自身的核查也是经常性的，很容易就会发现这个问题。而且客户在贷款购房的时候，都要求写一份个人承诺书给银行，承诺这是自己的首套房。这种钻漏洞的行为明显属于违约，购房者应慎重考虑。

君和律师事务所卢宇律师指出，目前从法律上无法限制“通房”的销售，不能就要过实际操作办两套中将遇到很手续多问题。对程序上一部分买房会麻烦者而言，这一点，样做的话可要转手也得办两次手续，且会因为撞上第二套房提高贷款利率、首付的政策增大成本。但有弊就有利，比如是夫妻双方共同购买，就可夫妻双方各持一证，名义上是财产共同所有，实际更公平地保障了双方利益。对于准备一次付清或是已经是二套房的购房者，这种操作其实没什么本质影响。若是夫妻双方各人一套产权，而双方均是第一次购房，则可按照一套房购房办理贷款。对于首次置业的年轻夫妻，其实是个不错的“一步到位”的选择。

特别提示

冒充首套房贷款属违约

“贷款我们有办法，这个你不用担心。”昨日，某楼盘一位销售人员告诉记者，同时购买两套完全可以按照第一套房贷款政策来执行。他们和多家银行有合作，具体做法就是将两套房分别同时找两家银行办理贷款，因为银行个人征信记录的信息有一个相对滞后的问题，因此贷款过程中这两家银行是查不出来的，均会按照第一套房贷款政策办理。

对于这种做法，某国有商业银行信贷部门相关负责人明确表示，如果是两个房产证，拿到同一家银行去办理房贷业务，其中一套肯定是按照第二套来办理房贷。如果是把两套房子同时分别找两家银行去做贷款，由于央行的个人征信系统在信息导入过程中确实存在滞后问题，因此这两家银行会分别显示是第一套房。但是过不了多久信息就会导入，如果事后查出来，银行会重新还原成第二套房来执行政策。这种钻漏洞的行为明显属于违约，购房者应慎重考虑。