成都商业地产开发迎热潮 住退商进危机or机遇

通胀不止如何抵御财富缩水

商业地产在宏观调控过程当中，应该说受到的影响是最小的，发展的环境也是最宽松的。因此，商业地产开发迎来一个前所未有的热潮，在这股热潮中，如何把握机会，买到最具潜力的商业物业，是每一位投资者关心的话题。记者在访谈中发现，来自各方的专家一致认为，二三线商业地产市场有非常大的发展潜力和发展空间。

一个综合体需要覆盖多大的半径，需要多少常住人口的支撑，都有最低指标，达不到这个最低指标支撑的综合体，则很有可能陷入被套牢的境地——

蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢

不少商业地产两三年后将现危机

蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢表示，社会流动资金的增加，导致去年底开始的商业地产开发量快速递增。而最新的消息是，商业地产投资过热，上海已经限贷商业地产。其实，商业地产备受追捧的背后，是老百姓无奈的现状，因为这已经是当前相对而言最有效、最安全的投资渠道了。

当前形势下，商业地产开发热潮席卷楼市，不仅保利、绿地等较少开发商业地产的大腕进军，连万科这样在过去从不涉及商业地产开发的大腕也参与竞争。表面看来，这是好事，但如果没有好的规划，则很容易陷入无序竞争。

据了解，目前成都市报建的综合体就有70多个，南延线就有二三十个综合体。我们都很清楚，不可能每个地段都能够成为核心商业区。一个综合体需要覆盖多大的半径，需要多少常住人口的支撑，都有最低指标，达不到这个最低指标支撑的综合体，则很有可能陷入被套牢的境地。如今同质化竞争格局渐显，我担心一些没有足够支撑的项目将会在未来的竞争中处于弱势。也许目前的商业地产市场看似一片繁荣，但两三年后将会有不少项目出现运营危机。

消费者在投资的时候，建议选择开发商会自己持有一部分的商业地产，因为商业地产的价值是在后期运营中提升的，如果开发商自己持有一部分物业，那么买卖双方就能够形成利益共同体，将商业做好做活，在通胀严重的当前，百姓需要这样的产品保值增值。

不管是住宅还是商业，其价格的上涨主要基于两方面的原因，一个是土地供应的限制，一个是中国人口红利，两方面因素的叠加，导致中国房价一路攀升——

成都智奥创意不动产投资管理有限公司董事长顾速良

商业地产价格最终靠租金支撑

成都智奥创意不动产投资管理有限公司董事长顾速良指出，近年来地产价格不断攀升，其中住宅价格的攀升速度又远快于商业地产，因为商业地产的价格是不可能永远涨下去，它最终得靠租金来支撑。不管是住宅还是商业，其价格的上涨主要基于两方面的原因，一个是土地供应的限制，一个是中国人口红利，两方面因素的叠加，导致中国房价一路攀升。

其实目前的调控更多是针对住宅市场，商业受调控波动较小，商业更偏向于市场化的运作。而当前土地供应限制和人口红利格局不变的情况下，商业地产是一个极好的投资方向，从商业地产本身投资来说，人们消费支出的比例会越来越大，这个会反馈到对商业物业的需求上，因此从大趋势上，我对商业地产的前景是非常看好的。

商业地产对运营、后期管理的要求非常高，因此百姓在投资商业地产的时候，对微观研究很重要，投资偏差对回报率的影响会非常大。要想回报好，核心就是看周边的区域人均消费能力强不强，看交通改善是否好，若有特定的运营品牌进入，也能提升商业物业的价值。

成都城市规划将空间距离拉开，进而形成新的区域商业中心，这些新兴的区域商业中心往往被人们忽视，但实际上他们的成长性非常好，通过长期持有将会为投资者带来回报。

目前，商业地产类型多范畴大，如写字楼、综合体、专业市场，甚至停车场等，不管哪种类型，都必须对商业地产有深刻的了解，才能决定投资方向——

成都大泽发展有限公司董事长张家大

紧盯政府规划了解商业圈层变化

成都大泽发展有限公司董事长张家大表示，在目前的投资形势下，老百姓都希望自己的钱能够保值增值，相对于证券市场，商业地产投资无疑是更安全的，在当前和今后的一段时间，都是很好的投资趋势。目前，商业地产类型多、范畴大，如写字楼、综合体、专业市场，甚至停车场等，但不管投资哪种类型，都必须对商业地产有深刻的了解，才能决定投资方向。

随着城市的发展，新兴区域形成，建议投资者将眼光放在政府规划的新区，如天府新区就有很明显的很好的商业投资机会。在投资前，必须先了解商业的核心区在哪儿，不能将眼光仅仅局限于市中心，应该放大、放开。

紧盯政府规划的同时，清晰了解未来商业圈层的变化，更多地关注新兴区域的商业，因为新区域意味着更大的活力，以及更大的增值空间。其实，就商业地产本身来说，商业才是核心，没有商业就没有商业地产，因此了解某处商业的业态规划，了解其能够带来的现金流、人流、货物流，才能了解今后可以带来的收益，投资才能挣钱。若该区域的商业业态都不挣钱了，那你投资的商业地产又怎么能挣到钱呢？

目前，限购才实行短短半年多时间，若断言商业地产马上就要形成开发过剩的格局还为时过早，但对商业地产纯投资行为的警惕还是应该保持——

资深房地产人火光

断言商业地产过剩还为时尚早

资深房地产人火光认为，目前商业地产受到前所未有的关注，主要是由于商品住宅的限购，导致更多投资客将目光转向了不受影响的商业地产，不少开发商也把重点转向商业地产开发。目前，限购才实行短短半年多时间，若断言商业地产马上就要形成开发过剩的格局，还为时过早。但对商业地产纯投资行为的警惕还是应该保持。

事实上，目前的商业地产的供应可以分为两大类，一类是基于传统中心城区这种商业口岸开发的商业，另一种是随着居住区外移，新的区域中心形成，基于此展开的商业开发。

这两类商业地产的前景也有所不同，第一种已经趋于饱和，需要的是那种升级换代型的商业，而采取传统开发模式的，比较小型的底商类形态，他们的投资价值就会很受限制，且主城区的地价高，此类商业价格也很高，投资前景不看好。但如金牛万达广场、来福士广场等业态升级的商业形态，吞吐量很大，依然有很好的投资前景。

对于第二种，仍然大有可为，而事实上这种商业也尚处在成长和发育阶段，现在你说哪个郊区住宅区的商业趋于饱和？郊区的商业地产，重点还是要关注郊区正在开发建设的居住中心、居住大盘的配套商业，如中德英伦联邦、南湖国际社区、东山国际新城等。

城南方向是最有潜力的，它不但形成了一个居住中心，还是一个铁板钉钉的城市区域中心，它对商业地产规模的需求会更大，而城南的商业目前也尚处于起步阶段，投资潜力非常大，介入城南商业地产，只存在一个时机太早或者时机刚好的问题，不会存在太大的风险。