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成都商业地产开发迎热潮 住退商进危机or机遇

作者:未知 来源:华西都市报 更新时间:2011年09月06日 【字体:

通胀不止如何抵御财富缩水

商业地产在宏观调控过程当中,应该说受到的影响是最小的,发展的环境也是最宽松的。因此,商业地产开发迎来一个前所未有的热潮,在这股热潮中,如何把握机会,买到最具潜力的商业物业,是每一位投资者关心的话题。记者在访谈中发现,来自各方的专家一致认为,二三线商业地产市场有非常大的发展潜力和发展空间。

一个综合体需要覆盖多大的半径,需要多少常住人口的支撑,都有最低指标,达不到这个最低指标支撑的综合体,则很有可能陷入被套牢的境地——

蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢

不少商业地产两三年后将现危机

蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢表示,社会流动资金的增加,导致去年底开始的商业地产开发量快速递增。而最新的消息是,商业地产投资过热,上海已经限贷商业地产。其实,商业地产备受追捧的背后,是老百姓无奈的现状,因为这已经是当前相对而言最有效、最安全的投资渠道了。

当前形势下,商业地产开发热潮席卷楼市,不仅保利、绿地等较少开发商业地产的大腕进军,连万科这样在过去从不涉及商业地产开发的大腕也参与竞争。表面看来,这是好事,但如果没有好的规划,则很容易陷入无序竞争。

据了解,目前成都市报建的综合体就有70多个,南延线就有二三十个综合体。我们都很清楚,不可能每个地段都能够成为核心商业区。一个综合体需要覆盖多大的半径,需要多少常住人口的支撑,都有最低指标,达不到这个最低指标支撑的综合体,则很有可能陷入被套牢的境地。如今同质化竞争格局渐显,我担心一些没有足够支撑的项目将会在未来的竞争中处于弱势。也许目前的商业地产市场看似一片繁荣,但两三年后将会有不少项目出现运营危机。

消费者在投资的时候,建议选择开发商会自己持有一部分的商业地产,因为商业地产的价值是在后期运营中提升的,如果开发商自己持有一部分物业,那么买卖双方就能够形成利益共同体,将商业做好做活,在通胀严重的当前,百姓需要这样的产品保值增值。

不管是住宅还是商业,其价格的上涨主要基于两方面的原因,一个是土地供应的限制,一个是中国人口红利,两方面因素的叠加,导致中国房价一路攀升——

成都智奥创意不动产投资管理有限公司董事长顾速良

商业地产价格最终靠租金支撑

成都智奥创意不动产投资管理有限公司董事长顾速良指出,近年来地产价格不断攀升,其中住宅价格的攀升速度又远快于商业地产,因为商业地产的价格是不可能永远涨下去,它最终得靠租金来支撑。不管是住宅还是商业,其价格的上涨主要基于两方面的原因,一个是土地供应的限制,一个是中国人口红利,两方面因素的叠加,导致中国房价一路攀升。

其实目前的调控更多是针对住宅市场,商业受调控波动较小,商业更偏向于市场化的运作。而当前土地供应限制和人口红利格局不变的情况下,商业地产是一个极好的投资方向,从商业地产本身投资来说,人们消费支出的比例会越来越大,这个会反馈到对商业物业的需求上,因此从大趋势上,我对商业地产的前景是非常看好的。

商业地产对运营、后期管理的要求非常高,因此百姓在投资商业地产的时候,对微观研究很重要,投资偏差对回报率的影响会非常大。要想回报好,核心就是看周边的区域人均消费能力强不强,看交通改善是否好,若有特定的运营品牌进入,也能提升商业物业的价值。

成都城市规划将空间距离拉开,进而形成新的区域商业中心,这些新兴的区域商业中心往往被人们忽视,但实际上他们的成长性非常好,通过长期持有将会为投资者带来回报。

目前,商业地产类型多范畴大,如写字楼、综合体、专业市场,甚至停车场等,不管哪种类型,都必须对商业地产有深刻的了解,才能决定投资方向——

成都大泽发展有限公司董事长张家大

紧盯政府规划了解商业圈层变化

成都大泽发展有限公司董事长张家大表示,在目前的投资形势下,老百姓都希望自己的钱能够保值增值,相对于证券市场,商业地产投资无疑是更安全的,在当前和今后的一段时间,都是很好的投资趋势。目前,商业地产类型多、范畴大,如写字楼、综合体、专业市场,甚至停车场等,但不管投资哪种类型,都必须对商业地产有深刻的了解,才能决定投资方向。

随着城市的发展,新兴区域形成,建议投资者将眼光放在政府规划的新区,如天府新区就有很明显的很好的商业投资机会。在投资前,必须先了解商业的核心区在哪儿,不能将眼光仅仅局限于市中心,应该放大、放开。

紧盯政府规划的同时,清晰了解未来商业圈层的变化,更多地关注新兴区域的商业,因为新区域意味着更大的活力,以及更大的增值空间。其实,就商业地产本身来说,商业才是核心,没有商业就没有商业地产,因此了解某处商业的业态规划,了解其能够带来的现金流、人流、货物流,才能了解今后可以带来的收益,投资才能挣钱。若该区域的商业业态都不挣钱了,那你投资的商业地产又怎么能挣到钱呢?

目前,限购才实行短短半年多时间,若断言商业地产马上就要形成开发过剩的格局还为时过早,但对商业地产纯投资行为的警惕还是应该保持——

资深房地产人火光

断言商业地产过剩还为时尚早

资深房地产人火光认为,目前商业地产受到前所未有的关注,主要是由于商品住宅的限购,导致更多投资客将目光转向了不受影响的商业地产,不少开发商也把重点转向商业地产开发。目前,限购才实行短短半年多时间,若断言商业地产马上就要形成开发过剩的格局,还为时过早。但对商业地产纯投资行为的警惕还是应该保持。

事实上,目前的商业地产的供应可以分为两大类,一类是基于传统中心城区这种商业口岸开发的商业,另一种是随着居住区外移,新的区域中心形成,基于此展开的商业开发。

这两类商业地产的前景也有所不同,第一种已经趋于饱和,需要的是那种升级换代型的商业,而采取传统开发模式的,比较小型的底商类形态,他们的投资价值就会很受限制,且主城区的地价高,此类商业价格也很高,投资前景不看好。但如金牛万达广场、来福士广场等业态升级的商业形态,吞吐量很大,依然有很好的投资前景。

对于第二种,仍然大有可为,而事实上这种商业也尚处在成长和发育阶段,现在你说哪个郊区住宅区的商业趋于饱和?郊区的商业地产,重点还是要关注郊区正在开发建设的居住中心、居住大盘的配套商业,如中德英伦联邦、南湖国际社区、东山国际新城等。

城南方向是最有潜力的,它不但形成了一个居住中心,还是一个铁板钉钉的城市区域中心,它对商业地产规模的需求会更大,而城南的商业目前也尚处于起步阶段,投资潜力非常大,介入城南商业地产,只存在一个时机太早或者时机刚好的问题,不会存在太大的风险。 

楼 盘 价格(元/平) 区 位
邑都上城 3200 大邑大道
春江花苑 3300 温泉大道
中铁金山 3600 大邑大道
祥荣锦绣一方 3500 大邑大道
恒大山水城 7000 凤凰村
蓬莱尚岛 8000 安仁镇