有钱出钱有地出地 楼市逆境加催房企合作开发

土豆联姻优酷，康师傅“嫁给”了百事可乐，无论是互联网还是食品饮料，行业内的合作联盟俨然成为当下现代企业经营的“流行”趋势，楼市逆境之中，不少开发企业也赶上“合作开发”这波潮流，借战略发展的转型之机，在完善资源共享之余，合理控制风险，实现项目稳步拓展。

房企合作开发成都案例

福建三盛联合建川在成都牧马山联合开发三盛·翡俪山

远洋地产联手成都朗基地产开发远洋·朗郡

银泰与复地联手开发泰悦湾

万科与中航联手开发金色海蓉

新鸿基、九龙仓、恒基兆业联手开发环球贸易广场

远洋和太古联手开发晶融汇

中渝置地与国嘉地产联袂巨献牧山逸家系

置信地产与凯德合作开发鹭湖宫别墅

万科“合作开发”

开辟下一个千亿路径

据万科年报显示，2011年新增开发项目数量为52个，万科占100%权益的项目仅有14个，其他38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。

连续2年的万科超千亿销售规模的背后，是其超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，这种合作开发模式在万科过冬的2012年被再次寄予厚望。万科董秘谭华杰称，合作开发首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险。其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。合作开发对提升股东回报意义不可小看。谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。

万科集团总裁郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。郁亮说，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。

业内人士表示，万科的举动是一个风向标。企业联手，在资金上无疑是最大的相互支持。而土地供应趋缓，一些大的、好地段的地块，对于资金、实力的要求都比较高，开发商强强联手，能增强竞争能力，同时将竞争对手变成合作伙伴，直接降低风险。

大规模项目

易出现合作开发模式

“开发合作”模式对于成都开发企业来讲并不陌生，在成都楼市的联合开发历史中，最早的要算是中海与信和联合开发的中海国际社区。之后的几年间，联手出现在土地拍卖场的开发商越来越多。

2007年，香港三大地产商——新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团联手以1200万元／亩、总价31亿元的起价拿下了“攀成钢”的首块259亩地块，开发“成都环球贸易广场”（ICC）；2010年底，合景泰富地产携手香港置地，以各占50%股权在蓉成立一家合营企业，联合在城东攀成钢片区开发建筑面积约90万平方米的住宅及商用物业；2010年岁末，蛰伏中国内地多年的太古地产宣布与远洋地产联手，拿下位于成都市锦江区大慈寺片区、东大街9号地块的100余亩土地。

然而，记者查看2011成都土地拍卖结果发现，以联合体的形式拿地，在去年土地市场上并不是主流现象。除了在土地市场上联合拍地，目前在成都联合开发的房企不在少数，福建三盛联合建川在成都牧马山联合开发三盛·翡俪山；远洋地产联手成都朗基地产开发远洋·朗郡；银泰与复地联手开发泰悦湾；万科与中航联手开发金色海蓉；新鸿基、九龙仓、恒基兆业联手开发环球贸易广场；远洋和太古联手开发晶融汇；中渝置地与国嘉地产联袂巨献牧山逸家系；置信地产与凯德合作开发鹭湖宫别墅……

事实上显示房企的合作开发模式更容易出现在一些规模较大的项目中。

.合作开发

缓解房企融资难题

“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。”正如佳兆业集团总裁金志刚所言，调控以来整个房地产的行业门槛被抬高，今年开发贷未能如预期放开，意味着开发贷、行业引领模式、资金土地管理等最主要的要素要进行分解和整合，合作开发会成为一个非常重要的趋势。