楼市政策敏感期 保障合理需求实现房价软着陆

5月18日至20日，国务院总理温家宝在武汉主持召开六省经济形势座谈会时指出，要把稳增长放在更加重要的位置。同时提出：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士分析认为，温总理的讲话，透露出宏观经济大势下房地产调控思路的新动向。

改变“一刀切”，差别化调控思路愈加清晰

南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉说，一季度及4月份的经济数据，投资、消费、进出口等关键指标均明显下滑，5月18日央行降低存款准备金率已释放出稳增长的信号。此次总理又表态，要把稳增长放在更加重要的位置。这其中，房地产稳增长至关重要，毕竟房地产目前还处于支柱地位，牵动上下游几十个产业，影响面广。

“年初至今，中央对房地产市场定向宽松和差别化的调控思路，已经越来越清晰。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，温总理此次讲话更透露了有保有压的调控思路。“限购的底线今年应该不会破，但是有保有压，对投资和不合理需求的打压不放松，对自住和首次置业会有支持。”在这样的思路下，房价不至于即刻反弹，成交量却能够活跃一些。

中国某研究院研究总监何田也认为，在中央坚持“一刀切”的调控政策执行这么长时间之后，各地房地产市场的差异性已经出现，应允许“差异性调整”。

政策敏感期，市场尚在观风辨向

当前楼市正处于“观风辨向、听声喂食”的“政策敏感期”。温总理讲话，在微博上立时掀起波澜。

周忻说，“看来宏观经济政策又要向扩大内需的方向开始微调了。对房地产市场调控政策用了"稳定"二字，要求"促进市场平衡健康发展"，这是否预示着房地产市场调控政策也会出现微调呢?”

据统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市新政。其中，28个城市的微调政策过关，5个被叫停。记者发现，但凡支持自住、首套的微调政策基本都能过关，如北京和苏州等地调整首套房贷款利率等，扬州针对成品房实施的奖励政策也获得通过。不过，上海对购房者放宽户籍、佛山上调限价等均被叫停，可见地方政策微调，绝不能越过限购及抑制房价上涨这条底线。

5月20日，住建部政策研究中心主任陈淮在接受采访时表示，鼓励居民买房不是放松调控，抑制房价过快上涨才是关键。

此前数天，全国工商联房地产商会会长聂梅生公开表示，适度、适量、预调、微调应将成为未来房地产政策的主要调控思路。

上涨压力犹存，“绝不让调控出现反复”

保障合理购房需求、实现楼市“软着陆”符合中央政策要求，但这的确不意味着调控基调的改变。昨天上午，南京市房管部门召开的一场会议就传达了这样的精神：依然要坚决执行限购。

5月中旬，住建部已明确：调控方向不改，回调仍是主基调，“绝不让调控出现反复”。温总理此次讲话，对限购依然保持了“严格实施”的措辞。

“这是史上最严的房地产调控，也是政策受到各种利益挑战最多的一次调控。但当前房价上涨压力犹存，房地产市场调控仍处于关键阶段。”何田告诉记者，按照他们的统计数据，过去几年全国房价平均涨幅均在10%以上，2009年更是上涨了20%多。此轮调控后，房价已从大涨过渡到了不涨，从2011年10月起则连续7个月环比下降，但总体来看，房价仅是“略有下降”。“全国房价的降幅只有3%左右。从这个意义上说，房价远没有回落到合理的区间。”

多方博弈，长效机制跟进正当其时

当前楼市利益各方的博弈结果，将直接关系到中国房地产市场未来的发展形态。“绝不让调控出现反复”，不仅取决于当前的限购限贷等政策，更取决于长效机制的确立。国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“适时扩大房产税试点范围”，这已释放出明确的信号，即未来政策走向将着眼于制度建设，以引导企业理性投资，百姓理性消费，市场持续健康发展。

陈淮在接受采访时表示，不管有没有调控，都会有房产税。在市场条件下，越来越多的老百姓拥有了房产，有资产就要征税，房产税一定会实施，早晚的事情，大家应该端正心态，正视这个问题。

事实上，业内已达成共识：房地产市场既不是纯粹的实物资产市场，也不是典型的金融市场，而是两者兼而有之，因此，房地产制度建设要兼顾投资性购买需求与消费性需求的满足。温总理讲话已透出信息，未来房地产市场发展，必然会在长期制度的构建下分层。

“严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”，意味着对投资投机者的约束依然不可避免;“采取有效措施增加普通商品房供给”，则针对刚需，解决的途径主要还是通过市场来完成;“继续推进保障性安居工程建设”，针对城镇低收入群体、新就业人员和外来进城务工人员，以政府保障为主。这意味着，依靠经济手段和法律手段治市将渐成趋势，限购、限贷、限价等行政调控手段，则会逐步退出调控舞台。