楼市成交量上升 住建部将“储备政策”保调控

房企在信贷、货币、土地等多重政策的严控下艰难维生。有的倒下了，有的又站了起来。

一线龙头的座次也发生了变化，强者愈发强大，行业集中度的提高对中小型房企造成了更大的压力。

中小型房企间也出现了分化。适者生存，并随着竞争能力的增强逐渐成为二三线的龙头。无法适应严厉政策环境者，则选择剥离或弱化地产业务。
一线地产龙头的起落

2011年房地产销售额的前5位中，万科、恒大和保利占据了3席。万科自然不用说，当了7年的行业龙头老大。恒大是一匹近几年杀出的黑马，最近两年的增长尤其飞速，其销售面积已冲至第2，净利润达到第3位，以薄利多销和成本控制见长恒大和保利的共同点在于都是采用了高财务杠杆扩张模式，这也是保利能抑制紧跟万科的原因之一，并且保利出身军工企业，大规模的销售人员和精干的管理是其优势所在。万科、保利和恒大三者还有一个共同点是都践行“高周转”模式，这也是它们能甩开“招保万金”中招商和金地两家的原因之一。

曾经榜单上的常客还有绿城、碧桂园、富力等几家。它们都是在严厉政策存在种种问题而掉队的，譬如绿城的资金链问题和定位过于高端、富力的成本控制较差等等。

中海地产算是为数不多能跟上新一线龙头“万恒宝”的房企了，其以小于万科的销售规模，持续保持着行业的利润冠军，除了大股东中国建筑的资源优势外，它的三费控制也十分出色。

中小型房企的分化

一线龙头强者恒强，逐步侵蚀中小型房企的市场份额。调控政策虽然稍有放松，但总体依然严峻。

不少主营非地产的公司，退出或弱化了自己的地产业务，如水井坊就在去年剥离在成都郫县的地产开发项目，中珠控股则在今年拟转让位处张家界的地产开发公司99.2%的股权。

另一些中小房企则迫于资金压力或对未来地产利润率看淡而涉足其他产业，如中天城投、多伦股份、中弘股份等多家公司在外购买采矿权或探矿权，华丽家族、中茵股份则准备投身医药行业。

地产龙头们则趁机大肆攻城略地，扩充自己的资源，蚕食中小、区域房企的份额。

为能在“强者”的天下生存，一些中等规模的房企，像华夏幸福、首开股份、金科股份等，凭着各自的手段火速增强竞争能力，一些开创了地产行业内全新的商业模式、一些快马加鞭提升资金的运营效率、一些则依靠着准确的定位“偏安一隅”。

在二级市场上，资金对那些未来有潜力成为龙头的中型房企似乎也颇感兴趣，而对一线龙头如保利、万科则关注相对较少。截至今年6月14日，万科的区间换手率80%，涨幅23%。

“新龙头”突围：新模式、提周转、定位清晰

华夏幸福的“产业新城模式”是中型房企突围的典型一例。其模式相较传统工业园区有诸多优势，比如资金成本低，易于低成本获得大量住宅开发土地。这可以从其销售毛利率、净利率体现出，去年41.93%的毛利率、16.42%的净利率，已超过了四大房企中的中的“保万金”三家。

这种模式能崛起在于其契合了一些地方政府的诉求，“一站式”解决方案弥补了众多区县级政府专业能力和资金的不足，落地投资额返还制度还解决了代理人问题，实现了政企双方利益的统一。华夏幸福今年的换手率是141%，涨幅则是惊人的71%，华商旗下基金在今年1季度加仓123.42万股，是公司的第4大股东。

中南建设是在产业链上变革模式的一个例子。公司依靠房地产开发、建筑施工双管齐下的业务结构，创立了独特的“工程施工+开发“打包拿地的模式。中南建设是基金们中的宠儿，1季度十大流通股东悉数都是基金占据，并且去年这一情况从去年3季度就开始了，汇添富旗下2支基金持有最多，共计3496.32万股，占到流通股的11.07%。其今年以来换手率高达302%，上涨65%。

在周转率方面，金科[简介 最新动态]股份做得比较出色。公司一直保持着较快的开发进度安排，从拿地到开盘的时间长度甚至能够控制在6个月之内，但这种超常的开发速度大多还是集中在其主市场，重庆。其今年1季度的存货周转率、总资产周转率分别是0.044、0.052，打败了“招保万金“的任何一家。基金也是金科的常客，十大股东里9加是基金的局面已保持了1年。今年1季度，共有5家基金新进，但同时也有5家基金退出，持股最多的富国旗下基金持有1058.09万股。

除了通过高周转率来解决资金问题并得以扩张外，“背靠大树”获得其他资金来源则是另一种生存和做大之道。苏宁环球的大股东苏宁环球集团对其支持力度相当大，今年1季报显示大股东对苏宁环球的借款已达23亿，苏宁今年以来涨幅有近70%，富国旗下3支基金1季度合计加仓522.32万股。

除了定位于刚性需求外，在某些特定区域扎根做大也会使一些房企拥有一些特定的优势。譬如，首开[简介 最新动态]股份去年有84%的收入来自北京地区，自3月起，京城的楼盘就开始回暖，刚需盘成为回暖时期的“中流砥柱”，而侧重于普通住房的首开股份就成为了北京市场复苏的主要受益者。其今年换手率为132%，涨幅44%，一向重于稳健投资的人保公司持有4776.1万股，而广发小盘成长基金更是在1季度强势加仓646.8万股至1862.2万股。另外，一些定位于三四线城市的房企，如中南建设等，还会取得因地价支付灵活而具有更高经营杠杆有利于扩张、三四线城市政府因对土地财政依赖度高而更有动力在地产政策上进行微调等独特优势。