住宅专项维修资金使用难 躺在“金山”上却用不了

当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等情况时，每一个普通居民首先想到的是动用住宅专项维修资金。

然而，这一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中却要面对重重“障碍”，资金使用率、使用效率“双低”现象突出，一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。

巨额住维资金在“沉睡”

“小区的电梯失控，想申请使用维修资金，却迟迟无法获批！”近日，广西柳州市柳南某小区业主李女士向记者抱怨。根据相关规定，除了电梯故障等紧急情况，业主遇到楼栋天台漏水、小区改造公共车位等情况都可以申请维修资金，由于该小区没有业主委员会，导致维修资金申请困难。

记者采访发现，绝大部分业主根本不了解如何申请使用该笔维修资金，部分人甚至对这笔钱的数额和使用情况表示质疑。看到小区宣传栏里物业贴出的维修电梯所使用的维修资金内容，业主陈明表示不屑：“我都不知道钱就花了，根本没有什么部门来监督。”

公共维修基金，又称“住宅专项维修资金”，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于维修和更新、改造的专项资金。随着住宅专项维修资金制度的普及，我国各个城市已经归集起了数额庞大的维修资金，其总规模可能已突破万亿元。

然而，在全国范围内，这笔资金的使用率却并不高，大量资金长期“沉睡”在银行账户中。北京市住建委相关负责人曾公开表示，自1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计归集金额超过350亿元，但使用额仅约8亿元。按此计算，基金使用比例为2.3%。

记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，自2009年实施物业专项维修资金管理办法以来，该市累计归集的维修资金已达20亿元左右。具体为：未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存55元，已配置电梯的物业相应交存金额为每平方米77元。但迄今为止，巨额资金支取比例不足1%。

来自山东省住房和城乡建设厅的公开数据也显示，该省公共维修基金使用率也普遍较低，全省部分城市甚至从未使用过。2012年该省调查的165个需要维修的住宅项目中，只有9个成功直接申请到了维修资金。

多重因素致维修资金难解住宅“燃眉之急”

在“应修尽修”的前提下，维修金使用率低似乎可以从一个侧面反映出房屋质量依旧可靠，尚不需要“大动干戈”式的修修补补。但事实却是，许多房屋“应修未修”，并由于制度设计的桎梏，使得维修资金的使用效率并不尽如人意。

按照相关法律规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前若需要使用，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，还必须满足列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。

而在实际操作中，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。

南宁市房产资金管理中心相关负责人称，使用维修资金的难点首先在于“双三分之二”，由于部分业主参与公共事务的积极性差，需要业主签字表决时非常困难。

同时，许多小区迟迟未能成立业委会，且开发商与前期物业之间、不同物业管理公司之间的移交衔接出现问题，导致小区本身支取维修资金的基础工作严重欠缺，为日后的支取使用增加了更多不确定因素，导致需要动用专项维修资金时却久拖不决，难解“燃眉之急”。

“目前，合肥市的住宅专项维修资金采取的是五级账户管理制，即分为市级、业委会、园中园、住宅楼以及业主这些不同层次的账户，涉及哪一级就动用哪一级的账户，申请主体也可以是业委会、前期物业管理、街道社区等，但无论谁来申请，小区业主分户清册等各种基本信息、房屋竣工验收报告、各类设施设备的明细台账必须健全，各级的专户开立工作必须完成。”合肥市物业专项维修资金管理中心主任方前进告诉记者。