开启第二轮救市 信贷决定楼市走向

第二轮救市已经启幕。

21世纪经济报道记者统计发现，包括湖北、四川、福建和湖南出台省级救市文件，杭州、西安、无锡等城市也再度松绑限购至全面取消，楼市掀起第二轮救市潮。从内容来看，第二轮救市涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容，与此前的39个城市放松限购相比，救市力度更大。

在以松绑限购为主的第一轮救市中，对于市场的影响有限，支持自住房信贷需求为此轮放松的主要方式。

第二轮救市

9月15日，湖北省城乡建设厅发布的重要通知，引发业内普遍关注。文件明确提出，首套房贷利率最低可打七折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款；使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。同时，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收；置换房屋，对差价部分征收契税。

湖北省对信贷放松的急切心情，与当地楼市压力有较大关系。数据显示，上半年，湖北省商品房销售面积完成2212.7万平米，增长11.7%，增速较上年全年和同期分别回落19.5和23.9个百分点，其中住宅销售面积1997.9万平米，增长10.6%，较上年全年和同期分别回落21和23.5个百分点。同时全省待售商品房面积达到2445.5万平米，增长22.1%。

宁夏自治区政府近日印发《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》，要求金融机构积极支持居民购买首套普通商品住房的信贷需求，合理支持居民购买第二套住房的信贷需求。

此外，开发商也在寻求与银行的定向合作来突围信贷限制。

“在公司金九银十销售动员大会上，公司融资部的同事已经表态，会力图与银行谈定一些定向合作。争取把项目的房贷首付以及利率做到更低，甚至可能是零首付。”上海一家品牌开发商内部人士告诉记者。

天津某楼盘开发商告诉记者，他们已经与某商业银行商定，购买他们楼盘的业主，如果此前贷款已经结清，可以按照首套房办理，实行基准利率。如果没有贷款记录，首套房还可以享受9.5折利率优惠。

信贷或决定楼市走向

湖北省的上述文件，若当地金融部门参照执行，则意味着房地产信贷大为放松。此前，湖北省商业银行贷款利率普遍上浮 5%，居民商业贷款成本较高。如果首套房贷款利率下调至最低为基准利率的 0.7倍，则最低利率仅为4.585%，接近公积金贷款利率。此外，湖北省还要求，对于“组合贷”的商业贷款部分，予以基准利率下浮优惠。

业内人士普遍认为，限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策。信贷是否会放松，已成为决定未来一年内楼市走势的因素。

某研究院院长黄瑜研究发现，货币信贷政策推动楼市变化作用正日益显著，无论是新增贷款变化或是利率调整，均对近年来的房地产市场起到了重要影响，市场的量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色。一方面通过利率变化和信贷投放额度变化，来刺激市场需求，另一方面差别化原则的执行也能更好地贯彻落实中央“有保有压”、鼓励消费抑制投资的主导思想。预计未来，若楼市呈现进一步下行压力，可能会有更多的城市及省份出台救市文件加强信贷支持力度。但值得注意的是，在金融体系市场化程度日益提高的背景下，信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府喊话便可解决。

中原地产首席分析师张大伟也认为，土地财政的存在，使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法，预计还会有更多省份发布意在救市的省级房地产健康发展意见，而信贷放松将接棒限购放松。

不过，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，房地产行业的资金确实不太宽裕，但也远没有2008年那么紧张，但开发商总是希望信贷能更宽松，资金成本更低。她表示，下半年随着限购的普遍取消和放松，成交会逐渐好转，而信贷偏紧状况也将有所缓解，因此，整个市场环境将优于上半年。