年末已到购房良机？ 政策红利：降息力度仍可期

近期，房贷喊话、降息、公积金利率调整等一系列政策红利的释放强烈刺激了低迷中的楼市。

多数业内观点认为，从短期成交的反弹来看，尽管这些红利带给购房人的实际好处远远没有释放充分，但对于购房者心理预期的影响则十分巨大。

“我们可以算一笔账，央行降息后，如果按100万元的20年贷款来计算，节省的利息支出不过是5万元左右。而在今年市场低迷期，一些项目动辄每平方米降价5000元，如果购买100平方米的房产，相当于总房价下降50万元。以此对比，降息减少的总购房成本的支出实际上无法与房企主动降价相比，但是，降息对购房者心理预期的影响却远甚于房企降价。”亚豪机构市场总监郭毅这样对记者分析：货币政策的放松意味着中国未来有望通过加大基础货币投放、降低资金使用成本来提振实体经济，房地产在其中必然受益匪浅，不仅在于开发商及购房者资金成本的降低，更重要的是，会让购房者形成资产价格上涨的预期，从而促进消费。”

亚豪机构副总经理任启鑫也告诉记者，从既往的2008年、2012年的两次降息来看，每次都带来了至少10个月的持续反弹期；目前降息的力度虽然和此前相比还有限，但对楼市的支持意义明显。

同时还有研究者表示，目前，单次降息形成的作用相对有限，如果央行未来继续追加货币政策的调整力度，如进一步降息、降准，形成降息通道，才能更明确地推升资产价值，也才会对楼市产生实质影响。

房企心态：莫离“去库存”本心

不得不指出的是，以往的降息通道打开之后，伴随着楼市反弹的还有着房价的反弹。那么，在目前的房价已经高企、购房人压力较大的情况下，这种情况是否也会伴随着降息的到来而到来。

任启鑫认为，此轮降息之后，北京商品住宅成交均价不会快速上升趋势，而是会维持一段时间平稳。

究其原因，主要有两个方面，一是目前北京房价水平已处于历史高位，即使是六环外普通住宅单价也已基本在20000元/平方米以上，五环内则已基本保持在30000-40000元/平方米以上，房价已超出大量需求群体的承受范围，继续上涨的动力不足；另一方面，目前去库存仍然是摆在各大房企面前的首要任务。截至11月底，北京商品住宅库存量仍高达85670套，尤其是经历了长

期限购之后，目前的需求基数与前期已不可同日而语，因此库存消化难度相对更大。因此短期内，北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段。

值得注意的是，虽然楼市的基本面并不乐观，但开发商对于降价仍比较谨慎。以今年营销力度较大的合生、远洋等中坚房企为例，前者通过各种优惠政策，降低购房人的首付成本和购房门槛；后者则通过电商，一次性释放上亿元优惠。但无论是“营销牌”还是“让利牌”，都没有大幅度实质性降价，这也说明了当前房企心态仍然较稳。

“无论政策红利如何，从今年底到明年一季度，房企还是应该认清市场的实质，坚决谨守‘去库存’的本心，通过多种方式给予购房人实惠让利。”一位房企的营销总监这样告诉记者：“如果以为大规模回暖行情即刻就来，房价就要拉升，那就显得过于乐观。”

购房时机：果断出手在年内

面对这次的记者调查，多位分析机构人士明确表示，购房人应该抓住当下购房窗口期，在年内果断购房。

“11月的北京楼市已经出现成交走高的翘尾行情，12月北京还有30个项目计划入市，比往年同期开盘项目多了25%，供应量的增加，再加上货币政策的放宽，有助于年末楼市‘翘尾’出现。”郭毅表示：“当前北京楼市已经出现二手房议价空间收窄、一手房价格止跌企稳的现象，可以说，购房窗口期不会持续太久，房价总有一天将恢复上涨。因此，当前有购房需求的客群应尽早出手，避免房价上涨后的资金缩水。”

链家地产的张旭则观点略有不同，她认为，总体来看，今年新房市场的营销战虽然打得热火朝天，但实质性降价项目的实属少数，多数以僵持为主，大部分项目价格仍高于去年。当前，由于政策红利的释放，楼市价格大幅降价的可能性进一步减少，但是，短期也不存在大涨的可能，因此是购房人一个较为合适的购房时机。后市则由于土地价格、融资成本等因素，也较难期待房价大幅度下挫，购房人无需等待太久。