房地产业资产负债率逼近75% 房企转型寻新出路

在房地产行业进入“白银时代”，处于调整期的房企也在不断地探索着新的发展方向。在万科、保利、恒大等大型房企试水了互联网、金融、零售、农业等方向后，又开始向智能家居、教育以至物流等领域进发。房企寻求转型真可谓是越玩越出格。而在不断地试水后，已经有企业逐渐找到感觉，一些新的“出路”似乎已经浮出水面。

金融、采掘、有色和房地产建筑等行业都是上一波牛市的宠儿，但却在一波牛市中遇冷。在A股市场年初至今的涨幅排行榜上，上述几个行业涨幅垫底。而这与中国经济转型的大背景有密切关系，不过，与金融、有色等大盘股不同的是，一向财大气粗，但又嗅觉灵敏的房企 “掉头”的节奏显然要更快。

虽然地产股整体表现排名倒数位次，但细看其中个股的表现，会发现有不少牛股都“被平均”了。

Wind资讯数据显示，年初至今，房地产板块144只个股中，有81只个股涨幅超过100%，占比接近六成。之所以有如此突出的表现皆因他们紧跟市场热点的转型、跨界。

6月12日，停牌逾半年的新潮实业复牌。当日，该股股价强势封于涨停板。根据公告，公司斥资22.1亿元间接购入美国一块成熟的油气资产，新潮实业转型能源型上市公司的意图明显。而这只是房企转型的一个小小案例。

金控、医疗、文化……在过去两年的时间里四处寻找着新商机，很明显，热衷新故事的资本市场非常喜欢这一套，但是这些转型故事到最后是否都能创造一个“幸福美满”的结局，却存在未知数。

土豪遇冷

“花无百日红，曾经最牛的房地产企业如今也不景气了。”老股民唐杰在上一轮牛市中曾是地产行业的拥趸，而如今单纯的地产股已经无法吸引他的注意。“从中国经济未来发展的方向，到政府对地产行业的态度，房产行业都已经告别的黄金时期”。

事实也确实如唐杰说的一样。

统计显示，从2013年3月开始，商品房销售增速持续放缓，2014年全年更是负增长。

与之相匹配的现象是房地产企业的盈利能力也开始下滑。爱建证券的一份研究数据显示，房地产行业营业收入同比增速从2007年的53.4%下降至2014 年的15.91%；归属于母公司股东的净利润同比增速从2007年的90.23%下降至2014年的7.52%。虽然彼时的房企年报还没有出齐，但是房地产上市公司营收和净利润增速放缓的趋势却已经明确。

在成长力下滑的同时，房企的盈利能力也堪忧。整体来看，房地产行业净资产收益率在2011年达到14.48%之后，再未有明显提升；销售毛利率在2011年达到峰值的39.27%之后便一路下滑；销售净利率在2009年达到16.08%后持续下滑。

此外，房地产行业的资产负债率持续走高，截至2014年已逼近75%。

行业整体进入下行周期，带来的最直观后果就是企业的分化。

从2014年年报的情况来看，地产行业资产规模在1000亿以上的有5家，其中，万科5084亿元，保利地产3658亿元，招商地产1517亿元，金地集团1247亿元，华夏幸福1140亿元。100亿元-1000亿元规模的企业有近40家。从资产规模来看，房企已出现明显分化。

统计显示，上市房企的平均资产规模接近400亿元，平均货净资产90亿元，平均货币资金50亿元。在外界看来，如此大的资产、资金规模为房企的并购重组、业务转型提供了必要的支撑。

“房地产行业的分化是必然趋势。有实力有规模的房企可借机兼并重组、扩大规模，提高市场占有率，实现外延式增长。而多数规模小、实力弱，缺乏特色的中小房企将被淘汰出局。”爱建证券地产行业研究员左红英在其报告中分析称，“或多或少有转型意向或行动的公司有86家”。