楼市持续回暖 房企转型期成果短期难见(2)

开发投资增速仍低迷

不过，房地产开发投资增速却仍未见起色。根据国家统计局数据，房地产开发投资增速持续回落，今年1月～8月房地产开发投资增幅已降至3.5%，与去年同期相比，已减少10个百分点，历史上首次跌破4%，创下新低。

另外，土地购置面积、土地购置费、新开工面积下降等与新增供应有关的统计也在大幅下降。“投资增速是房企对市场的信心标尺，回落这么快，形势很严峻。”宋延庆称。他认为，目前多数房企对整个宏观经济不太乐观。的确，截至9月底，实体经济仍未中止下行状态，工业企业利润下滑8.8%，银行坏账率接近2%，对于高度依赖开发贷的部分房企而言，极为不利。

前华远集团董事长任志强也曾表示，虽然银行贷款中房地产占比高，但是主要集中在二级市场的个人按揭，支持房企直接开发的信贷并不多。

国家统计局投资司高级统计师李皎认为，商品房前期库存基数较大，特别是三四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

宋延庆称，虽然现在房地产市场销售情况不错，但必须注意，待售面积仍然高于去年末6.2亿平方米的水平。在他看来，现在投资增速回落，其实是对去年投资、销售情况的修正。

兰德咨询统计显示，去年房地产开发投资额9万亿元，销售额7.2万亿元，两者之比是1.2：1，与2008年的水平持平，仅次于2004年。该比值关系说明，要么投资额太高，要么销售额太低。两者的差值更是创下1.8万亿的历史新高，2013年的差值是4585亿，2012年是7348亿。

任志强认为，虽然今年楼市的销售面积预计可以超过历史高位，但市场热度是不一样的，这是建立在价格相对降低的基础上，如果房地产投资增速上不来，固定投资也很难提高。

李皎曾表示，虽然投资增速低，但是积极因素在累加。

债务结构有较大调整

投资增速低迷的同时，各家房企都在囤粮。如华远地产发行公司债15亿元，旭辉集团发行公司债40亿元，中州控股发行公司债13亿元，如此种种，不胜枚举。拥有海外融资渠道的龙头房企，也将目光对准境内公司债，如恒大、碧桂园等。

利率低是首要原因。目前，融创、富力等公司债利率已跌破5%。9月，世茂建设发行60亿元的5年期公司债，虽然利率仅3.90%，但实际认购却超过80亿元。目前，利率最低的是万科，其五年期公司债利率为3.50%。

原本低廉的海外融资也在改变，今年世贸地产的7年期美元债发行利率高达8.3%。一方面，佳兆业违约事件极大影响了海外市场对中国房企的评价。另一方面，在中锐控股董事长钱建蓉看来，未来若干年人民币的贬值概率大。这意味着，发行美元债极易发生汇率损失。