房企盈利能力降至9年来最低点 高地价成最大威胁

政策连环刺激，楼市回暖热销，房企经营规模不断提升，但却难改盈利能力继续下降的大趋势。

中信证券近日出炉的房地产行业报告显示，今年前三季度，A股地产板块(因数据口径原因不含绿地，下同)的现金流入、营业收入和归属于母公司股东的净利润分别同比增长了25.2%，12.1%和6.4%。净利润增速低于营业收入增速则反映出A股房企盈利能力的下降。

该报告数据还显示，2014年和2015年前三季度，A股房地产板块的毛利率稳定在32%左右，虽然比2011年高峰期有所下降，但还算稳定。另一方面，房地产板块前三季度的ROE水平降为6.1%、净利润率水平降为9.4%，均是2007年以来的最低点，比去年同期下降明显。

而在今年楼市、土地市场两旺的背后，潜藏着后市危机。中信证券该份报告提示：由于企业拿地价格过高，未来房地产行业的盈利能力将继续下降。

盈利能力降至9年来最低点

目前A股有140余家上市房企。在二、三季度供需两旺的大市里，根据三季报的情况，整体报忧的房企数量仍然超过报喜的上市房企。

上述报告显示，2015年第三季度，A股房地产板块现金流入为2751.7亿元，同比大幅上升了40.0%，环比二季度上升了7.5%。前三个季度，房地产板块的现金流入同比增长了25.2%。同期，全国商品房销售额同比增长15.3%。相对于整个房地产行业，上市房企更聚焦一二线城市，因此销售回款增速高于全国商品房销售额增速。

2015年三季度A股房企营业收入1722.9亿元，同比上升了11.2%;前三个季度营业收入4915.0亿元，同比上升了12.1%。上市房企规模进一步提升。但前三季度，板块归属于母公司的净利润同比增速仅有6.4%。三季度，板块净利润同比下降了17.3%。显然，在规模增长的大背景之下，房地产板块的整体盈利能力在下降。

2015年前三季度的结算毛利率水平和2014年全年基本相当，约为32%左右。虽然这一毛利率水平比较2011年的高峰期有所下降，但目前仍维持稳定。但毛利率未必能够完全准确反映房企盈利水平，因为房企有越来越多的参股项目，使投资收益可能更大。

上述报告显示，今年前三季度，A股房企的结算净利润率为9.4%，比2014年全年下降了0.8个百分点，比2009年的最高点下降接近5个百分点。同期，房地产板块的ROE为6.1%，比去年前三季度的ROE水平下降0.7个百分点，也是2007年以来的最低点。

“地王”的威胁

今年一线城市和部分二线城市，均经历了地价不断攀升的行情。过高的地价，或将成为未来房企盈利能力的最大威胁。

上述中信证券报告也提示了这一行业风险：“如果企业不再拿地，盈利水平在目前基础上或将稳中有升。但企业不可能停止拿地，因此板块潜在盈利能力可能面临威胁。”

中国某研究院统计数据显示，10月全国百城房价指数环比上涨0.3%，涨幅比上个月扩大了0.02个百分点，但仍处于较低幅度的上涨;100个城市中房价下跌城市过半，有52个。这显示出今年9月底新版“9•30”政策出台后，市场虽仍是热销，但房价上涨动力不足。

地价不断上涨、房价上涨乏力，这让房企的长期盈利能力受到威胁。

不断宽松的融资环境，使企业资金更加充裕。但随着很多城市出现楼市供给过剩和人口净流出，房地产企业愿意大规模投资的城市数目越来越少，而拿地资金却未见减少，于是地价竞争越发激烈。今年房企纷纷涌到一线城市抢地的情况即是如此。

上述报告指出，由于核心城市房企主动加大推货，房价难以大幅上涨，而在房价上涨乏力的情况下，土地价格的不断上涨可能成为全行业面临的威胁。